Наследники Войцеховского: как аферисты забирают последнее у покупателей жилья
У организаторов масштабной аферы с "Элита-Центром" оказалось немало последователей, которые придумывают новые собственные схемы, обманывая людей, вкладывающих деньги в строительство жилья, а заодно и государство, уводя в тень прибыль и не уплачивая налоги.
Только в 2017 году в строительной сфере налоговой милицией установлено 52 факта использования различных мошеннических схем на строительном рынке.
О том, как работают эти схемы и можно ли защитить деньги от аферистов, вкладывая их в строительство жилья, - в расследовании "Цензор.НЕТ".
ОБНАЛИЧКА ОПТОМ И НЕДОСТРОИ
Операция "Строитель", которую по всей стране в ноябре прошлого года начала налоговая милиция, должна выполнить несколько задач: выявить факты уклонения от налогообложения и легализации доходов, полученных преступным путем, предотвратить создание мошеннических схем и что немаловажно - защитить денежные средства инвесторов (пайщиков) от нечистых на руку застройщиков.
Как объяснил первый заместитель главы ГФС Сергей Белан, усилия правоохранителей направлены на то, чтобы установить и привлечь к ответственности фактических организаторов, аффилированных лиц и участников противоправной деятельности. С этой целью в отношении застройщиков составляются региональные "теневые карты" на основе скрупулезного анализа информации (в т.ч. оперативного характера, предварительно проведенных отработок, уголовных производств, принадлежности к разного рода финансовым группам и группировкам, предоставляющим незаконные услуги по конвертации денежных средств и минимизации налоговых обязательств). Причем анализ деятельности субъектов хозяйствования проводится на каждом этапе строительства, начиная с приобретения незаконно добытого песка, щебня, отсева и т.д., и их последующего использования в строительной отрасли.
Кроме того, по результатам анализа, принимаются меры по противодействию мошенническим схемам застройщиков на первичном рынке жилья, в том числе по недостроенным объектам недвижимости и введенным в эксплуатацию с нарушением действующего законодательства.
Например, сейчас в разных регионах следователями налоговой милиции, совместно с ГПУ, одновременно расследуется пять уголовных производств по уклонению от уплаты налогов, связанных с деятельностью одной из крупнейших строительных пирамид.
По версии следствия, группой лиц разработаны и воплощены в жизнь противоправные схемы безосновательного завышения себестоимости жилья, незаконной конвертации денежных средств в интересах конечных бенефициаров и занижения налоговых обязательств по уплате налога на прибыль путем использования подконтрольных неприбыльных организаций: жилищно-строительных и обслуживающих кооперативов.
Схема, по которой действовала группа, выглядела следующим образом. Создавалась сеть строительных кооперативов, объединенных единым брендом, покупателей заставляли стать их ассоциированными членами, правда, без права голоса, но с обязательной уплатой паевых членских взносов. В качестве приманки предлагались низкие цены за квадратный метр. Быстро выгонялся каркас, но поскольку объекты строились с нарушениями и инспекциями архитектурно-строительного контроля на определенном этапе отменялись декларации, строительство останавливалось. При этом, по условию заключенного договора предусматривалась предварительная оплата 90% стоимости жилья путем внесения паевого взноса на счет кооператива. К слову, "пайщики" (а не покупатели жилья, как это должно было быть по закону), не платили собственно застройщику, а только вносили членские взносы на деятельность кооператива, который фактически являлся посредником между застройщиком и покупателями квартир.
Следствием установлено, что жилищно-строительные кооперативы перевели привлеченные денежные средства на расчетные счета предприятий с признаками фиктивности якобы в качестве оплаты за выполненные строительно-монтажные работы. Далее деньги были сняты различными физлицами в ряде украинских банков наличными.
"Подразделения, которые участвуют в операции "Строитель", принимают меры противодействия схемам застройки объектов физическими и юридическими лицами и дальнейшей реализации первичного жилья без соответствующих разрешительных документов и уплаты налогов, – рассказал Сергей Белан. – Во время проведения оперативных мероприятий и следственных действий особое внимание уделяется документированию противоправной деятельности организованных преступных группировок в сфере строительства.
По рисковым группам застройщиков и их поставщикам составляются схемы товарно-денежных потоков (услуг, работ), с целью выявления фактов необоснованного завышения расходов и налогового кредита указанными предприятиями, а также минимизации налога на прибыль и налога с доходов физических лиц".
По его словам, в ряде случаев на таких недобросовестных застройщиков налоговики выходят, расследуя уголовные производства о конвертационных центрах. Например, сотрудники налоговой милиции Киева разоблачили крупный межрегиональный конвертационный центр с оборотом более миллиарда гривен, организаторы которого планировали осуществить масштабную аферу на рынке недвижимости Украины, сравнимую с печально-известной "Элита-Центр".
Деятельность конвертцентра охватывала Киевскую, Днепропетровскую, Закарпатскую области и город Киев. Злоумышленники предоставляли предприятиям реального сектора экономики услуги по переводу безналичных средств в наличность и формированию незаконного налогового кредита по налогу на добавленную стоимость (НДС).
Кроме того, по данным ведомства, в ходе фиксирования преступной деятельности организаторов конвертцентра было установлено, что они планировали провести мощную рекламную кампанию по строительству новых жилых комплексов, хотя на самом деле строительство должно было начаться и закончиться на начальном этапе. Т.е., злоумышленники намеревались создать имитацию строительства с целью привлечения денег от рядовых граждан, а полученные средства собирались присвоить и использовать для собственных нужд. Для указанных целей ими уже была получена документация на земельные участки.
КАК ВОРУЮТ ДЕНЬГИ ПАЙЩИКОВ
По словам Сергея Белана, в строительной сфере подразделениями налоговой милиции в 2017 году зарегистрировано 135 уголовных производств, установлен ущерб по этим производствам на сумму 388 миллионов гривен, из которых на данный момент возмещено почти 28 миллионов. В текущем году в рамках операции "Строитель" открыто 46 уголовных производств, сумма убытков по которым составляет почти 156 миллионов гривен, из которых уже возмещено более 62 миллионов гривен, в том числе благодаря профилактической работе (уплата взносов в местные бюджеты на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта).
Например, из Киевской горгосадминистрации была получена информация, в результате анализа которой выявлена задолженность одного из застройщиков перед бюджетом города по уплате долевого участия в десятках миллионов гривен. Сотрудники налоговой милиции провели беседы с должностными лицами этой компании-застройщика по фактам неуплаты долевого участия, осмотрели строительные площадки и опросили работников. Также было инициировано проведение тематических проверок, в результате КГГА сообщила о дополнительных поступлениях паевого участия на развитие инфраструктуры города Киева в размере 37 миллионов гривен.
По словам первого заместителя главы ГФС, отдавая первый взнос за квартиру, покупатели даже не подозревают, как в дальнейшем ими может распорядиться застройщик. Так, в Черкасской области сотрудники налоговой милиции разоблачили руководство одной из компаний-застройщиков, которое, пользуясь доверием граждан, заключало договора о долевом участии в строительстве жилого дома в городе Черкассы.
"С целью завладения средствами граждан должностные лица компании-застройщика оформили своих строителей, которые выполняли подсобные работы, в качестве физических лиц-предпринимателей, – рассказывает Сергей Белан. – Полученные от граждан паевые взносы, злоупотребляя служебным положением, они перечисляли на банковские счета указанных псевдопредпринимателей по несуществующим сделкам. В дальнейшем рабочие снимали наличные в кассе банка и отдавали их своим руководителям, которые присваивали эти средства и использовали на собственные нужды.
Всего за 2 года злоумышленникам удалось завладеть почти 13 миллионами гривен доверчивых граждан. По данному факту Черкасской местной прокуратурой начато уголовное производство по ч.5 ст.191 УК Украины (присвоение, растрата имущества или завладение им путем злоупотребления служебным положением). Ведется следствие и принимаются меры для возмещения причиненного ущерба".
Еще одну строительную аферу сотрудники налоговой милиции разоблачили в Харькове, где руководитель одного из предприятий-застройщиков под предлогом строительства жилого дома и административно-торгового центра завладел денежными средствами физических лиц-инвесторов. Но строить, как потом выяснилось, ничего не собирался.
В ходе досудебного следствия установлено, что подозреваемый завладел денежными средствами 43 физических лиц на общую сумму более 44 миллионов гривен. Из них часть средств в сумме более 5 миллионов, полученных наличными от инвесторов, забрал себе, даже не потрудившись внести их в кассу.
Чтобы избежать выполнения финансовых обязательств перед инвесторами и спрятать имеющиеся активы, злоумышленник перевел имущество принадлежащего ему предприятия стоимостью 199 миллионов гривен на баланс другого подконтрольного предприятия и начал процедуру умышленного банкротства.
"По результатам предварительного расследования, в феврале текущего года следователями ГФС в Харьковской области под процессуальным руководством прокуратуры уголовное производство с обвинительным актом направлено в суд для рассмотрения по существу, – пояснил Сергей Белан. – В целях возмещения потерпевшим причиненного ущерба наложен арест на недвижимое имущество подозреваемого, которое установлено в ходе следствия, и заявлен гражданский иск на 53 миллиона гривен".
Как рассказал Сергей Белан, аналитики, задействованные в операции "Строитель", разработали алгоритмы, которые позволяют еще на этапе строительства объекта просчитать ориентировочную сумму уклонения от уплаты налогов плательщиком-нарушителем. В апреле текущего года такой факт был выявлен в Одесской области, где один из обслуживающих жилищных кооперативов строит высокоэтажные дома и продает в них квартиры.
"Средняя цена на квартиры составляет от 13 тысяч гривен за квадратный метр с НДС. При этом из расчета общей площади квартир – более 16 тысяч кв.м., общая сумма дохода только от реализации квартир первой очереди строительства должна составлять свыше 200 млн грн, - объясняет первый заместитель главы ГФС. Однако, согласно налоговой отчетности следует, что предприятие за 8 месяцев работы задекларировало общую сумму дохода всего 30 млн грн. Таким образом, даже для неспециалиста очевиден факт сокрытия фактического дохода для занижения объекта налогообложения.
Для проведения исследования были привлечены экономисты, специализирующиеся на строительном рынке. Согласно полученного заключения экономического исследования, сумма неуплаченного в бюджет налога на добавленную стоимость составила 4,5 млн грн".
ДВОЙНЫЕ ПРОДАЖИ И "ЗАМОРОЖЕННЫЕ" ДЕНЬГИ
Несмотря на то, что в городах активно растут новостройки, приобретение жилья для многих сегодня почти неподъемная проблема. И вложить их в очередную масштабную пирамиду, людям, естественно, не хочется. Но застраховаться удается не всегда. Как же быть, если вы все-таки насобирали денег, вложили в будущее строительство высотки, в которой решили приобрести квартиру, а в результате на том месте – недострой, а вы и без квартиры теперь, и без денег?
Как уверяют эксперты строительного рынка, инвесторам, которых в итоге обманули, чтобы определить, как действовать дальше, нужно четко понимать, в какой именно недострой они умудрились вложить свои деньги, потому что есть два варианта развития событий. Первый – когда застройщик честно планировал все построить вовремя и отдать людям купленные у него квартиры, но потом у него что-то там не срослось (направил деньги, к примеру, на приобретение других земельных участков под будущее строительство, а в это время национальная валюта обесценивается в три раза), и строительство замораживается. И второй – это те недострои, которые изначально никто и не планировал либо достраивать, либо подключать к городским коммуникациям.
"Вопрос вложения средств в недостроенное жилье на сегодняшний день для многих граждан действительно очень актуален, – уверяет адвокат Евгений Ковтуненко. – Но, к сожалению, строительная отрасль является одной из наиболее уязвимых для мошеннических злоупотреблений со стороны девелоперов и застройщиков. И при этом надо осознавать, что такую ситуацию, при которой на лицо полная безответственность застройщиков и невозможность наказать виновных, фактически допустило государство". Поэтому, по словам юриста, сегодня главная задача в этой сфере – наладить систему действенного контроля всех проблемных застроек и искать пути решения данной проблемы.
"Тут нужно учитывать, что каждый недострой имеет свою историю и свои проблемы, и решать их необходимо в индивидуальном порядке по каждому объекту, – продолжает Евгений Ковтуненко. – А обманутым вкладчикам прежде всего нужно организовываться в инициативные группы (лучше с созданием юридического лица или общественной организации) и добиваться восстановления нарушенных прав. Практика показывает, что при самоорганизации у обманутых инвесторов больше шансов отстоять свои права, в том числе с помощью государства, поскольку чиновники быстрее заметят организованную группу людей, чем кого-либо одного, пусть у него и серьезная проблема".
Если ситуация принимает наихудший вариант развития событий, то в таком случае объединившимся инвесторам следует инициировать судебные разбирательства на предмет возврата внесенных денежных средств. "Это позволит в качестве обеспечительных мер наложить аресты на имущество застройщика, в том числе и на недострой, который до момента окончания строительства является совокупностью строительных материалов, и на земельный участок под объектом строительства, – разъясняет адвокат юридической компании Иван Топор. – Также в рамках судебного спора можно истребовать бухгалтерскую, проектную, разрешительную и другую документацию застройщика. Если уполномоченные лица застройщика скрылись вместе со всеми документами, касающимися строительства, то следует обратиться в уполномоченные государственные органы и органы местного самоуправления для получения их копий".
Согласен с такой позицией и директор девелоперской компании Олег Приходько, который тоже считает, что людям, вложившим деньги в очередную стройку типа "Элита-Центра" или "Укогруп" скандально известного Анатолия Войцеховского, что намного масштабнее, и оказавшимися в результате у разбитого корыта, нужно быстрее организоваться в кооператив, а потом действовать пошагово, решая тот комплекс проблем, который достался им в наследство от недобросовестного застройщика. "У людей, которые, к примеру, купили квадратные метры в укогруповских домах, – поясняет в комментарии эксперт рынка недвижимости, – одна альтернатива: искать деньги, создавать строительный кооператив и заключать договора в органах местного самоуправления на аренду земли, потому что в большинстве случаев такие стройки начинаются на земельных участках, которые не оформлены соответствующими документами под строительство высоток. А должно быть оформлено назначение земли – под строительство многоквартирного жилого дома.
И только тогда, когда будет по всем правилам выделена земля, второе – будет разработана на строительство вся необходимая документация и получены технические условия на подключение к сетям, кооператив сможет нанять генподрядчика, который продолжит строительство. Правда, предварительно решив еще и финансовый вопрос: за какие деньги достраивать? Хорошо, если в жилом комплексе проданы не все квартиры, тогда за счет новых инвесторов некоторые вопросы можно будет решить, но в большинстве случаев придется еще скидываться деньгами. У того же Войцеховского был большой жилой комплекс, где есть секции, в которых продажи не велись. В данной ситуации, это может стать тем резервом, который поможет решить вопрос достройки. То есть, если новый застройщик зайдет, то он может потом пустить в продажу эти новые, которые не построены, но имеющиеся в проекте квадратные метры, и за счет их и возвести новые метры, и что-то там достроить. Но, опять же, если там достраивать не особо много или только подключать к сетям осталось".
По словам Евгения Ковтуненко, одной из самых распространенных схем мошенничества является двойная продажа объекта инвестирования. "Она заключается в том, что застройщик закрепляет объект инвестирования, например, квартиру, за несколькими инвесторами, получая оплату от каждого из них. При этом инвесторы не знают о существовании друг друга и только один из них получает возможность зарегистрировать за собой право собственности на объект инвестирования после ввода объекта в эксплуатацию, – рассказывает он. – Чаще всего для скрытия двойных продаж мошенники прибегают к замене застройщика либо смене строительного адреса объекта строительства. Замена застройщика позволяет осуществлять повторную продажу от имени нового застройщика, который юридически не является правопреемником первичного. И именно смена строительного адреса позволяет повторно продавать объект инвестирования как новый".
Вторым, не менее распространенным способом мошенничества является, по словам эксперта, строительство объекта недвижимости без оформления прав пользования земельным участком либо с нарушением его целевого назначения. А возведение объекта без правоустанавливающих документов влечет за собой не только невозможность введения объекта в эксплуатацию, но и даже потенциальный снос такого дома по решению суда.
СТРАХОВКА ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА
Чтобы обезопасить от мошеннических схем будущих инвесторов, законодатели разработали законопроект № 7084 о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости. Главные его новшества, которыми народные депутаты хотят установить новые правила игры на строительном рынке Украины, – внедрение процедуры государственной регистрации имущественных прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости, а также создание электронного реестра проектной документации на строительство и порядка идентификации объектов строительства и присвоения адресов законченным объектам строительства.
"На сегодняшний день такой порядок законодательно не урегулирован, – отмечает Евгений Ковтуненко. – Этот вопрос относится к компетенции органов местного самоуправления и местных государственных администраций и решается в каждом отдельном регионе по-разному. В среднем же требуется шесть-семь документов для присвоения почтового адреса. Срок его присвоения занимает не менее десяти дней. Такие сроки присвоения адресов объектам строительства негативно влияют на позицию Украины в рейтинге легкости ведения бизнеса Всемирного банка Doing Business по направлению "Получение разрешения на строительство" – в 2017 году наша страна занимала 140 позицию из 190 стран.
Проектом же закона № 7084 предусмотрен автоматический порядок присвоения адреса в течение пяти дней с момента регистрации декларации про готовность нового объекта строительства к эксплуатации в органе государственного архитектурно-строительного контроля. При этом инициирование такой процедуры застройщиком не требуется. Орган государственного архитектурно-строительного контроля сам передает данные в компетентный орган для присвоения адреса. Планируется ввести и административную ответственность за нарушение порядка присвоения адреса объекту строительства в виде штрафа".
А пока что, по словам Олега Приходько, изначально лучше всего покупать готовое жилье с документами на вторичном рынке, потому что первичный рынок на этапе строительства – это, в большей или меньшей степени, но однозначно всегда риск. "Если бы в законопроект добавили норму, регламентирующую обязательство застройщика страховать объект, то цены б не было этому документу, – считает эксперт. – Потому что сегодня застройщики обязаны страховать объекты только на случай форс-мажоров – от пожаров или влияния стихийных случаев, а если бы они страховали строк ввода в эксплуатацию, это был бы вообще идеальный вариант. Потому что, во-первых, это дисциплинировало бы застройщика. Потому что он документацию на строительство показал, проект ясный и понятный, количество квартир показал (это чтобы двойных продаж не было) и зафиксировал срок ввода в эксплуатацию, даже с учетом его сдвига на полгода. Но все равно это было бы обязательство. И страховая компания – без тщательной проверки застройщика, его финансовых возможностей, его каналов финансирования – никогда бы не страховала объект, если бы не была уверена, что застройщик достроит".
Защититься от двойной продажи объектов незавершенного строительства и многих других проблем могло бы помочь страхование ответственности застройщика, убежден и юрист Евгений Ковтуненко. Но, по его словам, на данный момент такая практика застройщиками в Украине практически не используется.