Застройщики врут? Что уготовано жителям пригородов Киева

Застройщики пригородов Киева завлекают клиентов обещаниями свежего воздуха, чистой природы и низких цен.

О чем умалчивают застройщики пригородов и что нужно знать покупателям, чтобы долгожданное приобретение не оказалось "котом в мешке" – на эти и другие вопросы искал ответы Mind.

Массовое переселение

По данным Главного управления статистики Киевской области, только в 2017 году в столичный регион переехало около 25 000 человек. На деле же население области растет значительно интенсивнее: в статистике фигурируют украинцы, которые зарегистрировались (прописались) по новому месту проживания, и не учитываются приезжие на постоянное место жительства с региональной пропиской, а также временные переселенцы (заробитчане).

Читайте: Ликвидация института прописки: хозяева квартир могут спасть спокойно

Массовое переселение в столичный регион наблюдается с 2014 года, после аннексии Крыма, начала боевых действий на Донбассе и резкой девальвации национальной валюты. По данным Международной организации миграции (МОМ), в 2014–2015 годах количество внутренних трудовых мигрантов в Украине превысило 1,6 млн человек и составило 9% экономически активного населения. Именно на внутренних мигрантов приходится наибольшая доля покупателей жилья под Киевом. Не удивительно, что численность населения сателлитов растет.

Например, согласно информации ГУ статистики Киевской области, за последние шесть лет количество зарегистрированных жителей Ирпеня выросло на 7300 человек, Броваров – на 5700, Бучи – на 4500, Борисполя – на 3300. Но по оценочным данным риелторов и независимых экспертов, на деле население Ирпеня увеличилось с 39 000 в 2008 году до 83 000 – в 2017-м. А количество жителей небольшого села Петропавловская Борщаговка выросло за несколько лет в пять раз – с 2000 до 10 000 человек, и через пару лет, после запуска строящихся комплексов, достигнет как минимум 15 000–16 000.

Росту численности населения активно способствуют застройщики, предлагающие широкий выбор доступного по цене жилья. По состоянию на май 2017 года в области возводилось 287 жилых комплексов (177 из них – в Киево-Святошинском районе), что практически ровнялось числу строящихся на тот момент комплексов в самой столице. За последний год ситуация лишь усугубилась: новые жилые комплексы растут как грибы, старые продолжают достраиваться, застройщики анонсируют запуск крупных проектов на 5000–7000 квартир. И это не удивительно – спрос рождает предложение. Если в Киеве стоимость квадратного метра в домах на окраинах города стартует с 19 000–20 000 грн, то в пригородах – с 10 000–12 000 грн, что и привлекает массу покупателей.

Пробки

Буквально пару лет назад 15-20 км от Киева проезжались за 15 минут. Сейчас время на дорогу увеличилось в разы – можно и час простоять. Эксперты утверждают, что через 3-4 года в часы пик жителям пригородов придется часами ехать на работу и с работы.

Именно эта тенденция стала одной из причин спада продаж у застройщиков. Поэтому они всячески стараются приглашать потенциальных клиентов на просмотры в середине дня, когда трафик на дорогах минимальный. Но прежде чем принимать решение о покупке, эксперты советуют приехать к облюбованному комплексу в часы пик – утром с 8.00 до 10.00 или вечером с 18.00 до 19.00.

Читайте: Как в Европе: что будет с ценами на жилье в Украине

Нет детских садов и школ

Вследствие роста численности населения пригородов и нежелания местных властей возводить новые объекты инфраструктуры, существующие государственные детские сады и школы катастрофически переполнены, попасть в них зачастую невозможно. К примеру, в Петропавловской или Софиевской Борщаговке местные жители становятся в очередь в детский сад буквально после рождения ребенка, что все равно не гарантирует им получение вожделенного места. Аналогичная ситуация в большинстве населенных пунктов, где ведется активное строительство.

Только по официальным данным, дефицит школ в Киево-Святошинском районе, который больше всего облюбовали застройщики, составляет на данный момент 10 700 мест, а дефицит детских садов – 12 000 мест. Однако местные чиновники не спешат выделять деньги на возведение новых дошкольных и учебных заведений. Да и землю значительно выгоднее "продать" под очередной жилой комплекс, нежели бесплатно выделять ее под детский сад или школу.

Куда деваются средства, которые обязаны платить застройщики в качестве паевых взносов в развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (4% от стоимости реализации жилого проекта, 10% – от стоимости реализации коммерческого проекта), остается только догадываться. Появление же частных дошкольных и школьных заведений, о которых рьяно рапортуют местные власти, не решает проблемы. Во-первых, стоимость услуг частных школ стартует с 7000–10 000 грн, и ежегодно растет, что далеко не всем по карману. Во-вторых, даже частных заведений пока катастрофически не хватает. К примеру, в одну из известных школ в пригороде Киева, обучение в которой стоит $800 в месяц, попасть невозможно: все места заняты, а в листе ожидания числится около 50 человек.

Централизованная канализация

Этим явлением грешат преимущественно жилые комплексы, возводимые в полях либо небольших населенных пунктах – поселках и селах. Впрочем, проблема подключения к канализации существует и в относительно больших городах, мощность коллекторов которых попросту не рассчитана на нынешнее число жителей. Фекалии сбрасываются в септики (выгребные ямы), которые необходимо постоянно откачивать, что автоматически увеличивает стоимость обслуживания квартир. Причем, зачастую объем септиков не рассчитан на обслуживание всех жителей комплекса, заселяющихся по мере сдачи в эксплуатацию домов, покупки квартир и проведения ремонтов. Поэтому со временем выгребные ямы могут переполняться быстрее, чем их успевают откачивать, фекалии загрязняют местные водоемы и грунтовые воды, которые используются для водоснабжения населения.

В отделах продаж строительных компаний о подобных проблемах умалчивают. Величина комплекса или громкое название застройщика значения не имеют.

Читайте: Вложение с доходом: четыре секрета удачной покупки жилья

Медицинская помощь

Если вы купили квартиру в километре от Окружной, не стоит рассчитывать, что в случае необходимости к вам приедет скорая из Киева. Ведь жителей Петропавловской и Софиевской Борщаговки, Святопетровского и Белогородки обслуживают государственные медучреждения Боярки, расстояние до которых может превышать 10 км. Стоит ли говорить, что поездка за банальной справкой для посещения бассейна или детского сада потребует немало времени и средств? А посещение родственника в стационаре или вызов скорой на дом может оказаться проблемой для людей, привыкших к определенной скорости и качеству получения этих услуг в столице либо областном центре.

"В последнее время наблюдается тенденция возвращения в Киев людей, которые год-два назад приобрели жилье в пригороде и переехали туда в надежде быть ближе к природе, жить на свежем воздухе, без шума. Но столкнулись с транспортными проблемами, отсутствием или недостаточной развитостью социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры, более низким социальным и культурным уровнем соседей", – рассказал Кудояр.

Риски инвестирования

Помните новость о возможном сносе четырехэтажного жилого комплекса Villa Sofia в Софиевской Борщаговке, где уже проживают около полусотни семей. Причина – возведение многоквартирного дома на земельном участке под индивидуальное строительство. На поверку подобные судебные решения – не редкость для новостроек области. Аналогичными решениями ГАСИ и судов могут "похвастаться" уже заселенный ЖК Echo Park, возводимый "Пражский квартал-2" и многие другие ЖК, инвесторы которых рискуют остаться ни с чем. Даже если Фемида и контролирующие органы молчат, это тоже не гарантирует благоденствия жителям незаконно возведенного жилья. К примеру, в Ирпене "Киевоблэнерго" отключило от электроснабжения уже заселенный комплекс из шести домов RichTown, застройщик которого не выполнил условия подключения абонентов и не построил трансформаторную подстанцию.

По словам Ивана Кудояра, градостроительное законодательство в той или иной мере нарушают многие застройщики. Однако по количеству нарушений и их тяжести однозначно лидируют компании, работающие в пригородах Киева. Есть даже свои особенности. "К примеру, в Вишневом много высотных домов возводиться на земле для индивидуального строительства. А в Софиевской Борщаговке, где в целом уделяется больше внимания оформлению документации, есть скандалы с "Европейкой", "Пражским кварталом-2", Echo Park, где занижена категория строительства и имеются другие нарушения действующих норм", – перечисляет Иван Кудояр.

Кроме того, есть и экономическая составляющая проблемы. В столице работают достаточно мощные застройщики, ведущие перекрестное финансирование своих проектов. У них высокая рентабельность проектов за счет немалой наценки. В пригороде же компании поменьше, они продают жилье почти по себестоимости и не имеют финансовых средств, чтобы переждать спад продаж или перебросить финансирование с одного проекта на другой. "Поэтому риск недостроя в пригороде однозначно больше", – резюмирует Иван Кудояр.