Блог | Почему первичка подорожала на 40% с начала войны?

Цены на первичном рынке столицы выросли почти на 40% с февраля 2022 года. Почему это одновременно правда и нет, что влияет на стоимость недвижимости и каких цен можно ожидать в 2024-2025 годах?

Далее текст на языке оригинала

Якщо брати до уваги суху статистику, в Києві з початку повномасштабної війни середня вартість квадрата на первинці зросла з 35 400 грн до 49 400, або близько +40%. Іншою ситуація виглядає в доларі. Середня вартість в лютому 2022 знаходилась на рівні 1250 доларів за метр, натомість сьогодні вона складає 1260 доларів. Виходить менше ніж 1% росту за понад два роки. 

Ключові фактори, які впливають на ціни нового житла, включають матеріали, працю, місцезнаходження, вартість капіталу та інші. До війни більшість будівельних проектів в комфорт-класі використовувати близько 30-40% імпортних матеріалів. Зараз, у зв'язку з обмеженим доступом до ресурсів українського виробництва, ця цифра зросла до 80-90%. Найскладніше стало з металом, склом та деякими іншими компонентами. 

В середньому, матеріали подорожчали на 50-200%, залежно від категорії, умов доставки та обсягів замовлень. Навіть якщо вдається купувати за кордоном, довгий ланцюжок постачання робить терміни менш передбачуваними, змушуючи девелоперів тримати по 60-90 днів запасів, чи переривати будівництво. Дана стаття витрат збільшилась на понад 70-100% майже для всіх забудовників, окрім буквально декількох гравців економ-сегмента, що покладаються на власні виробничі бази.

Другий великий фактор – це вартість праці. Найчастіше будівельниками є чоловіки, і зараз велика частина з них залучені на різних посадах в обороні держави. Внаслідок цього, зарплати на деяких позиціях зросли майже вдвічі, і навіть так девелоперами іноді досить важко шукати кадри. 

Як і завжди, на ціну впливає локація будівельного проекту. Тут ситуація парадоксальна, хоча насправді її можна легко пояснити. Здається, що за понад два роки повномасштабної війни земля мала б подешевшати, і принаймні цей фактор мусив би позитивно вплинути на фінальні ціни. Однак така перевага якщо й можлива, то лише для повністю нового ЖК, ідея зведення якого виникла б вже після лютого 2022. Тоді як зараз девелопери сконцентровані на добудові давно розпочатих комплексів. Отже, ціна локації визначалась ще до війни, і в 99% випадків, окрім тих кейсів, коли власник ділянки сам бере участь в проекті – ціни було зафіксовано та сплачено до початку війни.

Витрати на інфраструктуру комплексу та якість планування квартир також мають великий вплив на кінцеву ціну. Наприклад, можна відносно дешево побудувати комплекс на 1000 квартир з одним дитячим майданчиком та 20 місцями "гостьового" паркінгу, а у квартирі площею 70 метрів зробити по 25 метрів коридорів. Однак таке житло не буде конкурентним, і стане плямою на репутації забудовника. Робота з архітекторами, витрати на дитячі садочки, місця для прогулянок та спільні зони – маст хев для житла навіть комфорт-класу, які ніхто не скасовував навіть після початку війни. Щобільше, зараз навіть з’явились деякі нові вимоги – як то оснащення туалетів та душових кімнат на паркінгах, якими можна було б користуватися під час повітряних тривог.

Зросла й ціна залучення капіталу. Зараз деякі експерти кажуть, що в Україні повністю пропало явище, коли великі інвестори викупали по одному-двох поверхах в будинках. Це не так, проте вартість залучення коштів значно збільшилась. І, звичайно, вони не доступні зовсім тим забудовникам, які нічого не будували по 10-18 місяців, і лише чекали на продажі.

Якщо підсумовувати, зараз в забудовників в середньому прибуток з проекту складає 5-10%. Враховуючи, що строки зведення будинку становлять 2-2,5 роки, виходить менше, ніж ставка валютних депозитів в Європі. З усім тим, саме сьогодні девелопери перевіряються на міцність. Якщо до війни будівництво житла було 50 / 50 бізнесом та соціальною відповідальністю, зараз другий аспект домінує. 

В 2021 році, вартість квадрата за рік до здачі будинка в експлуатацію вже включали 10-15% прибутків, а після добудови девелопер допродавав останні квартири з націнкою до 50%. Зараз навіть фінально здане житло можна реалізувати в найкращому випадку з маржею +20%. 

У кінцевому підсумку, ціни на новобудови підвищуються, і покупці повинні бути готові до цього факту при придбанні житла. У міру здачі вже розпочатих ЖК, пропозицію почне скорочуватися, і у 2025-2027 роках може впасти в декілька разів у порівнянні з 2023-2024. Тоді буде пік зростання вартості житла, адже нові квартири стануть справді унікальними на ринку. Навіть якщо завершення активних бойових дій могло б відбутися найближчим часом, щонайменше наступні два роки пропозиція нерухомості буде скорочуватися, що, в підсумки, вплине на вартість. 

Девелопери нових житлових комплексів втрачають частину прибутку через зростання вартості будівельних матеріалів, логістики, інфраструктури, праці та вартості залучення капіталу, при незмінних витратах на локацію. Однак саме зараз визначається, яким буде ландшафт ринку на багато років вперед, і забудовники, які можуть грати в довгу, отримують стільки короткострокові прибутки, скільки репутацію на роки вперед.