Чем рискуют инвесторы в ЖК SVITLO PARK? Анализ амбициозной стройки от НЕРУХОМІ

Амбициозный проект ЖК SVITLO PARK задуман как мини-город, утопающий в деревьях. По проекту на Набережном шоссе, 2-а должны появиться 23 дома по 10-26 этажей, а также развитая собственная инфраструктура. В качестве особенного бонуса для инвесторов приводится месторасположение комплекса: рядом со станцией метро "Выдубичи", возле оживленного Печерска - но при этом почти в спокойном размеренном пригороде. Но так ли все хорошо с этим жилым комплексом? После проведенного анализа эксперты НЕРУХОМІ уверяют, что нет. И объясняют, что не так со SVITLO PARK.

История этого строительства уже имела несколько витков, пережила несколько смен власти, но при анализе законности строительства ЖК SVITLO PARK, которое проводит Футура Хата по адресу Надднепрянское шоссе, 2-а, по-прежнему фигурируют несоответствия. НЕРУХОМI нашли несколько серьезных нарушений, которые могут поставить под угрозу завершение строительства. В государстве, соблюдающем собственные законы, строительство по таким документам вообще не должны были допустить, а дома, построенные с такими нарушениями, никогда не были бы введены в эксплуатацию.

Дело в том, что документы на застройку противоречат целевому назначению земельного участка, даты завершения строительства уже перенесены без объяснения причин, а авторитетный застройщик "Киевгорстрой" вышел из проекта.

Строят там, где нельзя

Земельный участок, на котором возводится ЖК SVITLO PARK, не предназначен для жилой застройки. Целевое назначение земли, согласно кадастровой карте – "для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры". Такое целевое назначение вряд ли предусматривает возведение более двух десятков домов по 10-26 этажей. Тем не менее, по каким-то необъяснимым причинам, ГАСИ Украины 10 мая 2017 года выдала застройщику разрешение на строительство огромного жилого комплекса с наземными и подземными паркингами. Огромный размер предполагает, согласно заявлениям, сотни тысяч квадратных метров, на которых явно будут не только магазинчики.

Чем руководствовалась госинспекция, выдавая разрешение, противоречащее целевому назначению земли, следует разбираться правоохранительным органам.

Точно так же вопросы у правоохранителей должны возникнуть и к должностным лицам, выдавшим 2 июля 2016 года застройщику градостроительные условия и ограничения. Вопреки несоответствию целевого назначения земельного участка, они выданы на "Строительство жилого, отельно-офисного, торгового комплексов с наземными и подземными паркингами". Свое решение в Киевсовете обосновали письмом Департамента земельных ресурсов, в котором подтверждалась возможность запланированного строительства огромного жилого комплекса и отмечалось, что упомянутый земельный участок относится к категории земли для жилой и общественной застройки.

С 2017 года правоохранители таки заинтересовались вопросами этого ЖК, но в 2020 году ничего конкретного не происходит. Все упомянутые нарушения в документах, необходимых для проведения строительства, ставят под вопрос законность стройки, могут повлечь за собой аннулирование разрешения на проведение строительных работ. А значит – вопрос с достройкой ЖК SVITLO PARK в любой момент может стать очень острым.

И совершенно неважно, кто допустил больше нарушений – застройщик или регулирующие органы. В государстве, где решат выполнить законы, результат будет одинаковым.

Реклама: креатив или манипуляция?

Отдельного упоминания заслуживает рекламная кампания ЖК SVITLO PARK. На улицах столицы и на подъездах к Киеву еще не построенный ЖК рекламировали с помощью красочных "мультяшных" билбордов.

Рекламное агентство, которое разрабатывало кампанию, преимущества переезда, фактически, в промзону на окраине Киева подавало, как отличный вариант сбежать из Киева, не уезжая из города, а также избавиться от пробок, загазованности и шумов (насколько это возможно в промзоне – момент спорный). Рекламщики решили сконцентрироваться на "идее прощания".

"Мы драматизировали проблемы через людей и создали хедлайн – они будут грустить, когда ты переедешь. Теперь можно сбежать из Киева, не покидая его", - рассказывали представители рекламного агентства, презентуя кейс на отраслевом портале cases.media.

Вот только мультяшными грустящими "соседями" на бордах дело не ограничилось. Иногда реклама ЖК SVITLO PARK вообще оказывалась на грани фола – как на этом фото, где запечатлен борд, фактически, сулящий потенциальным инвесторам возможность приобрести квартиру за… 80 тысяч гривен.

Некорректная формулировка рекламы может быть воспринята, как попытка ввести в заблуждение возможных покупателей.

Насколько проблемно строительство?

Вопрос, который действительно требует ответа. На веб-ресурсе ЖК SVITLO PARK в течение долгого времени был опубликован экспертный отчет на проектную документацию объекта от 15 декабря 2017 года. Так обычно поступают благонадежные застройщики, открыто предоставляющие информацию для своих инвесторов. Вот только этот документ – аннулирован. Летом прошлого года застройщик сменил генерального проектировщика. А вот нового экспертного отчета в открытых источниках не появилось (после публикации 19 мая материала о ЖК под названием "SVITLO PARK: красочный ЖК с темной историей" на ресурсе НЕРУХОМІ застройщик исправился и таки разместил новый экспертный отчет. - Ред.).

Но главная опасность будущего ЖК, в частности, для его жителей заключается даже не в этом.

Дело в том, что частично будущий "городок" "залез" на территорию зеленых насаждений общего пользования. Будущий ЖК будет построен, в том числе, в урочище Покол, являющейся частью Голосеевского ландшафтного парка. В частности, знатоки Киева любят эту местность за красивые водоемы и даже собственный водопад, пусть и искусственного происхождения, расположенный на территории ТЭЦ-5.

Именно уничтожение урочища Покол, а также несколько скандалов с несанкционированной массовой вырубкой деревьев в указанной местности, и вызывают серьезный общественный резонанс. Настолько серьезный, что он, вероятно, мог стать причиной ухода из проекта компании "Киевгорстрой" - в феврале этого года.

При этом, возмущения, как сообщают СМИ, продолжаются уже 13 лет – с 2007 года, когда вспыхнул скандал из-за выделения Киевсоветом 3 га киевской земли под строительство. Предварительно эту землю исключили из перечня "зеленых зон". Часть этой земли сейчас находится под будущим ЖК SVITLO PARK.

Но кроме зеленой зоны, частично территория жилого комплекса задевает и промзону. Ее на рекламных проспектах SVITLO PARK вы точно не увидите.

А вот в градостроительном кадастре Киева все подстерегающие будущих жильцов этого ЖК опасности – видны как на ладони.

Во-первых, земельный участок входит в санитарно-защитную зону и, кроме того, территория является подтапливаемой. Во-вторых, промышленная зона от будущих домов действительно расположена слишком близко. Рядом находится также ТЭЦ-5 и высоковольтная линия электропередачи. Также застройщику необходимо выдержать 100-метровую охранную зону от железной дороги и канализационной насосной станции.

Так вот, согласно действующим нормативам, тепловые электроцентрали мощностью свыше 600 МВт должны иметь серьезную защитную зону. Эти нормативы в случае с ЖК SVITLO PARK, похоже, не выдержаны. Да и жить возле ЛЭП тоже удовольствие сомнительное. Поэтому и прописали законодатели ограничения по минимальному расстоянию от ЛЭП до жилой застройки. Соблюдены ли эти ограничения в случае с ЖК SVITLO PARK – вопрос.

Потенциальным инвесторам ЖК следует знать, что геопортал "Градостроительный кадастр Киева" частично относит участок под ЖК SVITLO PARK к зоне постоянного сверхнормативного загрязнения атмосферного воздуха и к санитарно-защитной зоне.

Будущему инвестору ЖК SVITLO PARK вообще полезно ознакомиться с публикациями в СМИ, сопровождающими проект с самого начала. Ведь мы перечислили основные нарушения. А журналисты собрали множество дополнительной информации, которая может свидетельствовать о существенной неблагонадежности проекта и о рисках, которым подвергают свои вложения его инвесторы.

Вкладываться в ЖК SVITLO PARK или нет, решает всегда инвестор.

Застройщик заявляет о строительстве нескольких очередей и уже без объяснения причин сместил заявленную дату введения в эксплуатацию 1 очереди строительства с 1 квартала на 3 квартал 2020 года. Возможно, эта задержка – не последняя. Ведь, учитывая все вышесказанное, высок риск, что проект вообще не будет завершен. Никто не исключает активных действий со стороны регулирующих и правоохранительных органов и после введения одной или нескольких очередей строительства. Например, в форме законного предписания остановить строительство до устранения несоответствий.

Для тех, кто намерен все же рискнуть своими деньгами, НЕРУХОМІ подготовили ряд рекомендаций, которые помогут минимизировать риски. Ознакомиться с ними можно на веб-ресурсе проекта.