Блог | Житловий фонд: трагедія в Одесі та на Позняках як каталізатори проблеми

Близько 70% житлового фонду в Україні було збудовано до 1990 року. Сьогодні більшість цих будинків потребують капітального ремонту, енергетичної модернізації, а також особливого контролю за станом внутрішніх мереж і комунікацій, які є факторами підвищеної загрози.

Зараз приблизно третина житлового фонду в Україні або вже виробила свій плановий ресурс, або у найближчі роки перетне цю планку. Наприклад, перше покоління так званих "хрущівок" - 5-ти поверхових будинків, що зводились в період з 1956 до середини 1960-х років, мали проєктний строк експлуатації 30-40 років. Передбачалось їх вивести з експлуатації у кінці минулого сторіччя. Проте ці будинки й досі складають значний пласт житлової нерухомості. За різними оцінками, - це близько 70 млн. кв. м.

Житлові будинки наступного покоління, – індустріальні будинки різних серій, вже зводились з підвищеним рівнем комфорту: для них розробили більш продумані планувальні рішення, дещо збільшили розміри кухонь та, по можливості, прибрали прохідні кімнати. Ці будинки називались "хрущівками" досить умовно – адже за часовими рамками, вони зводились набагато пізніше – аж до початку 1980-х років. Проте з функціональної точки зору були продовженням попередньої будівельної філософії. Їм на заміну прийшли вже набагато більше звичні нам панельні дев'яти, дванадцяти та шістнадцятиповерхові будівлі.

У 1987 році в Україні було введено в експлуатацію найбільше житла за всі роки – понад 21 мільйон квадратних метрів. З них більше як три чверті – 76% припало на багатоквартирні будинки. Для порівняння, у відносно вдалий для галузі 2015 рік, було введено в експлуатацію всього трохи більше 11 мільйонів квадратних метрів, із яких тільки 5.5 мільйонів прийшлось на багатоквартирні будинки.

За цей час, з урахуванням досвіду реальної експлуатації, проектний термін служби "хрущівок" значно збільшили – від 60 до 100 років для житла із цегли. Але за умови якісного утримання та періодичного здійснення капітальних ремонтів.

За різноманітними оцінками, при сучасних обсягах житлового будівництва, а щорічно кошти населення на цю мету складають 33-35 млн. грн., повну заміну або модернізацію застарілого житлового фонду в Україні можна провести приблизно за 30 років. До слова, цей показник постійно зростає – адже кількість будинків, що підходять до межі свого строку експлуатації, тільки збільшується.

Окремим пластом є старі будинки, частина яких була зведена наприкінці 19 або на початку 20 століття. Їх термін експлуатації перевищує 100 років, і навіть при належних умовах утримання вони несуть загрозу для їх мешканців. Наприклад, такий будинок нещодавно частково завалився в Одесі. Тому для всіх старих будинків сьогодні треба провести обов’язкове технічне обстеження їх стану.

Також необхідно враховувати український феномен, популярний в усіх типах будинків будь-якого віку – це любов до самовільних перепланувань. Опорна здатність конструкцій зазвичай проектується з великим запасом міцності. Проте, коли окремі мешканці будинку вирішують об’єднувати кімнати за рахунок втручання у несучі стіни, пробивають нові віконні отвори або "добудовують" зайві квадратні метри завдяки розширенню балкону – це, в першу чергу, стає проблемою безпеки. Найкраще рішення для якої – не чекати ще декілька випадків масштабних руйнувань, а вже зараз запровадити належний контроль.

Окрім безпосередньо терміну експлуатації будинку, треба також брати до уваги термін використання внутрішніх мереж. Наприклад, для металевих газопроводів, термін міжремонтної експлуатації в середньому становить від 15 до 25 років. Мережі із сучасних матеріалів дають можливість використовувати системи без ремонтів від 50 років. Це мінімум, адже поки ніхто не експлуатував подібні системи навіть стільки – вони тільки відносно нещодавно з’явилися на ринку.

Якщо в нових будинках використовуються найчастіше саме сучасні матеріали, то більшість старого житловий фонд давно підійшло та перейшло межу фізичного зношення мереж. Як наслідок, збільшується ризик різноманітних аварій. Нажаль останнім часом ми все частіше чуємо про вибухи газу в багатоповерхівках: Київ, Дніпро, Харків – географія включає всю Україну. І з роками ця проблема буде лише загострюватись через зношення житлового фонду та комунікацій.

Найперше, що необхідно зробити – це запровадити конкретні правила для перевірок систем комунікацій у будинках. Зазначене критично важливе для газу та електрики. Ризики недбалого поводження з блакитним паливом видно на конкретних прикладах, включаючи останній вибух у багатоповерхівці на Позняках в Києві. Тоді як електромережі становлять більш приховану загрозу. Вони не вибухають, зате можуть бути причиною пожеж. У старих будинках – починаючи від дореволюційних споруд та сталінок, і закінчуючи об’єктами, введеними в експлуатацію ще в 90-ті роки, електромережі розраховані під зовсім інші навантаження, аніж вимагають сучасні реалії життя. З одного боку, колись один маленький телевізор міг споживати більше електрики, ніж сьогодні використовує велика LED-панель. З іншого, - мережі точно не проектувались під таку кількість електроніки у споживачів, включаючи різноманітне кухонне приладдя, комп’ютери тощо.

По-друге, власники мереж мають не лише збирати у населення кошти за користування, але й особисто відповідати за безпеку. Це буде найкращим стимулом для компаній не відкладати ремонти або перевірки. В тому числі, компанії мають власним коштом компенсувати будь-які збитки. Для пришвидшення процесу, у випадку аварій, безпосередньо після інцидентів займатись питанням відшкодувань потерпілим можуть місцева або державна влада. Проте у подальшому відповідальний власник мережі мусить компенсувати всі витрати, у тому числі, і матеріальні. Одним з варіантів рішення може стати страхування мереж. Знову ж таки, це економічний стимул для їх власників, адже вони будуть вмотивовані провести ремонт, щоб у майбутньому не лише знизити ризики аварій, але й зекономити на подальших страхових преміях.

Що стосуються повноцінного відновлення будинків, гарною ілюстрацією є кейс Німеччини. Після об’єднання, там зіштовхнулись із проблемою застарілого та неефективного пострадянського житлового фонду. В країні запустили масштабну програму реновацій – будинки утеплювали, робили капітальні ремонти, повністю змінювали комунікації, і навіть часто добудовували по декілька поверхів. Частину витрат компенсували з бюджету, частину – за рахунок продажу нових квартир на добудованих поверхах, а решту надавали мешканцям у вигляді довгострокових кредитів під декілька відсотків.

Загалом, в перерахунку на квартиру, вартість такого відновлення складала від 20 до 25 тисяч євро. У нас подібний сценарій можливий лише для великих міст, де ціна двокімнатної квартири навіть у старому будинку становить від 40 тисяч доларів. Тоді як для невеликих містечок, вартість реновацій може перевищити ціну самих квартир, а тому навряд буде мати попит навіть за умов суттєвої підтримки від держави.

Отже, на сьогодні, основним дієвим варіантом мінімізації ризику аварій в будинках є впровадження ефективного механізму перевірок, а також чітке визначення відповідальності власників мереж. Превентивне розв'язання проблем допоможе уникнути суттєвих втрат у майбутньому та навіть людських жертв, що є неминучим за існуючих трендів щодо термінів експлуатації житлового фонду в Україні.