Реформа ЖКГ: багаті теж плачуть

Формування "Об'єднань співвласників багатоквартирних будинків" - центральний напрям реалізовується сьогодні Кабінетом Міністрів програми реформування житлово-комунального господарства. Якщо судити з виступів у мас-медіа та старого і нового керівництва Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ створення ОСББ в 100% будинках є найвищим пріоритетом профільного відомства в даному питанні.

На ці цілі в державному бюджеті на поточний рік навіть виділили 2 мільйони гривень. На наступний рік, якщо вірити запевненням першого віце-прем'єр-міністра Андрія Клюєва, сума буде значно збільшена.

Дійсно, як показує світовий досвід, в ринкових умовах "кондомінімумів", подібні нашим ОСББ - найбільш ефективна фінансова і господарська форма функціонування юридичного об'єднання жителів багатоквартирних будинків. Але навіть у розвинених країнах Заходу їх відсоток від загальної кількості таких будинків коливається в межах 55-70. Решту житла є соціальним і датується місцевою владою.

В Україні, як відомо, ситуація з точки зору перспектив створення ОСББ набагато складніше. У нас сьогодні багатоквартирних будинків, побудованих в радянський час, налічується близько 75%. Більшість з них потребує капітального ремонту. І ніхто не має права зняти з держави обов'язок викласти на ці цілі сотні мільйонів бюджетних гривень.

Проте складнощі зі створення ОСББ існують не тільки у мешканців старих будинків радянської споруди, але і нових. Далеко за прикладами ходити не буду. Просто опишу ситуацію, що склалася в цьому питанні в своєму будинку.

Він був побудований корпорацією "Поздняки Житлобуд" в кінці 2000 року шляхом інвестиційної участі громадян. Після здачі будинку в експлуатацію при зборі документів для формленія прав власності контора Енвера Мхітаряна нав'язала власникам квартир договору на комунальне обслуговування їх житла зі спеціально створеним для цих цілей "Поздняков Житлобудом" приватним ЖЕКом (так званої "Радою").

Перші два роки ТОВ "Рада" виконувала свої функції більш-менш стерпно. Поки йшла обробка квартир і заселення мешканців у будинку підтримувалася чистота і порядок, вчасно перераховувалися і поверталися гроші за літнє "опалення", взимку оперативно і якісно забирався сніг на прибудинковій стоянці і території в цілому. Але з 2003 року, приблизно з того моменту, коли засновник "Поздняки Житлобуд" Енвер Мхітарян почав будівництво декількох готелів в Дубаї (ОАЕ), якість комунального обслуговування з боку "Ради" різко почало погіршуватися (докладніше про це ми розповімо в окремій статті).

До цього часу більше половини власників житла вже відремонтували свої квартири і вселилися в них. Люди почали скаржитися, писати гнівні листи керівництву "Ради" і "Поздняков Житлобуду". Ті відповідали формальними відписками. Однак для переростання індивідуальних збурень у колективну соорганізаціі знадобилося ще 2 роки.

На початку 2006 року мешканці нашого будинку зробили першу спробу створити ОСББ. Відчувши, що справа "пахне гасом" керівництво "Поздняков Житлобуду" терміново виділив своєму ЖЕКу гроші на хороший ремонт під'їзду (мешканці добивалися його 3 роки), відновило після 2-річної перерви чистку снігу на прибудинковій стоянці, поліпшило якість прибирання холу, ліфтових та сходових майданчиків, повернулося до практики сезонних перерахунків за опалення, призначило нового, більш ініціативного і відповідального начальника "Ради". Це в значній мірі збило настрій мешканців проти "Ради". І, як наслідок, ініціативній групі не вдалося зібрати достатню кількість голосів власників квартир для створення ОСББ. Але буквально через півроку все повернулося "на круги своя".

У середині 2009 року обурені погіршенням на тлі стрімко зростаючої вартості комунальних послуг якості роботи ЖЕКУ і декількома пограбуваннями квартир у будинку зробили другу спробу створити ОСББ. Ініціатором цього процесу виступив колишній власник великої київської девелоперської компанії "Житло ХХ1" Лев Парцхаладзе.

Він постарався організувати все "по-дорослому": на свої гроші найняв фірму, що спеціалізується на створенні ОСББ, з її допомогою здійснив агітацію серед мешканців, підготовку і проведення зборів, оплатив приїзд нотаріуса, на свої гроші зняв у найближчому ресторані зал для проведення реєстрації та запевнення заяв власників квартир. І, незважаючи на всі ці зусилля, заснувати "кондоминимум" в будинку не вдалося - не вистачило близько 5 голосів власників житла. Виникає закономірне питання: чому? Як не дивно це звучатиме, але справа тут в контингенті мешканців нашого будинку. У ньому мають квартири: 4-ре народних депутата різних політичних фракцій, родичі ще 5-ти народних обранців, два колишніх міністра, три заступників міністра, один генерал-полковник, екс-міністра оборони України, чотири генерал-лейтенанта (один - армійський, два - МВС, один - СБУ), екс-мер Києва, заступник голови Київської обласної ради, екс-перший заступник Печерської держадміністрації, два діючих судді, людина 5 прокурорських працівників, екс-начальник Печерського УВС Києва, близько 15-ти юристів (у тому числі відомий адвокат Сергій Власенко), три власника великих заводів, один з власників торговельної мережі "Велика Кишеня", три власника різних агентств нерухомості, чоловік 15 власників середнього бізнесу, кілька дипломатів та іноземних громадян, син самої відомої української співачки, 8 представників шоу- бізнесу. Нарешті, володіє салоном краси на першому поверсі нашого будинку дочка екс-голови Верховної Ради та голови Соціалістичної партії Руслана Мороз.

Погодьтеся, список названих мешканців вражає. Питається: чому такі солідні люди вже майже 11 років терплять комунальні знущання над собою з боку приватного ЖЕКу і не можуть зорганізуватися, щоб позбутися від нього шляхом створення ОСББ? На нашу думку, причин тут декілька.

По-перше, в нашому будинку живуть заможні люди. Тому поки розмір квартирної плати не перевищував 1,1 грн. за кв. м, загальна сума комунальних витрат мешканців становила мізерну частку від їх сімейного бюджету. Їм легше віддати комунальні копійки, ніж псувати собі нерви, домагаючись поліпшення якості роботи ЖЕКу.

По-друге, багато власників квартир у нашому домі уявляють себе крутими начальниками або бізнесменами, і тому вважають нижче своєї гідності займатися дрібними житлово-комунальними проблемами. Вони думають, що краще витратити додатковий час на побудову кар'єри чи заробляння грошей, ніж на боротьбу з ЖЕКом. Нехай цим, на їх думку, займається будь-хто інший.

По-третє, наш будинок висотний (25 поверхів), складною і нестандартної конструкції. Багато мешканців бояться, еслм його буде обслуговувати не структура "Поздняков Житлобуду", яка його будувала і у якої є вся проектно-технічна документація, то в разі виникнення серйозної аварії, фахівці прийшла з боку фірми не зможуть його усунути.

По-четверте, багато мешканців нашого будинку мають заміські будинки і дачі, де проводять більше часу, ніж у своїх квартирах. Останні їм потрібні лише як майданчика для "підскоку" на роботу або проброскі столичними магазинами. Тому вони відносяться до своїх квартир, як до чогось другорядного в порівнянні з вмістом приватних будинків.

По-п'яте, порядку 35-40% квартир в нашому будинку здається в довгострокову оренду. Їхні власники, як правило, перекладають тягар оплати комунальних витрат на орендарів, і, відповідно, до пори до часу проявляють байдужість до якості надаваних ЖЕКом послуг.

І, по-шосте, в будинку мають або знімають квартири близько 15-ти іноземців. Вони воліють (що цілком закономірно) не втручатися в наші житлово-комунальні розборки. Але весь парадокс ситуації полягає в тому, що якщо мешканцям нашого будинку все ж таки вдасться подолати вищеназвані труднощі і створити ОСББ, то це не гарантує, що ми зможемо замінити їм ЖЕК "Поздняков Житлобуду".

Конкретний приклад тому - розташований через дорогу від нашого будинку другий 25-поверховий будинок - "близнюк". Там ОСББ був заснований ще в 2006 році. Однак через те, що він до цих пір не може взяти до себе на баланс будинок з усім його устаткуванням, "кондоминимум" там фактично не працює, а функції ЖЕКу ось вже 6 років продовжує виконувати "Рада" Мхітаряна.

Можна навести і ще один, навіть більш показовий, ніж попередній приклад, з якими труднощами затверджується інститут ОСББ навіть в елітних будинках в Україні. Так в 2010 році в нових будинках по вулиці Щорса в Києві було створено ОСББ "Прозоровское". Його керівництво наприкінці березня 2011 року звернулося до Печерської держадміністрацію з проханням створити комісію з приймання-передачі житлового комплексу з балансу ЖЕКу "Щорса 32" на баланс свого "кондомінімуму".

Однак за скаргою ряду мешканців, які були не згодні з створенням ОСББ "Прозоровское" (серед них була і близька родичка нинішнього Генерального прокурора України Пшонки) прокуратура Печерського району подала позов до Окружного адміністративного суду м. Києва про визнання недійсним запису про проведення держадміністрацією реєстрації та ліквідації юридичної особи ОСББ "Прозоровское". Іншими словами, щоб звести нанівець всі зусилля ініціативної групи по створенню "кондомінімуму" досить дзвінка впливового чиновника.

Тому, на наш погляд, необхідно зберегти при затвердженні Верховною Радою у другому читанні нового Житлового кодексу норми про достатність для створення ОСББ 30% голосів власників квартир у будинку (нинішнє керівництво профільного міністерства неодноразово висловлювалося за збереження норми в 50%). А також важливо збільшити терміни, надані мешканцям законом на підготовку установчих зборів та оформлення його рішень для передачі в держадміністрацію на реєстрацію ОСББ, з одного до 3-4 місяців.

Для створення "кондомінімумів" в старих будинках радянської будівлі необхідно внести в новий Житловий кодекс норму, що зобов'язує державу через місцеві влади проводити капітальні ремонти перед передачею їх з балансів комунальних ЖЕКів на баланс створених ОСББ.