Зупиніть нерухомість!

Ні скандал навколо "Еліта-Центр", ні зниження попиту через фантастично високих цін не сподвигли українських ріелторів і забудовників знизити ціни на нерухомість. Вони не мають наміру добровільно відмовлятися від надприбутків, і використовують будь-яку можливість для чергового цінового витка. Центральна і місцева влада в ситуацію не втручається. Нікому з великих політичних та економічних гравців зміна існуючого стану справ невигідно.

Хто винен? Безвольний Мінбуд

Обидва останніх українських президента і всі їх уряду фактично проспали ціновий вибух на ринку нерухомості. Ніхто з керівників країни до цих пір так і не запропонував простий і аргументований план вирішення житлової проблеми. Якраз навпаки: всі політичні партії, які прагнуть до влади чи її вже мають, заявляють про намір відкрити нові державні кредитні програми для різних категорій населення. Багато в цьому сенсі наобіцяла виборцям і найбільш вірогідний наступний прем'єр-міністр Юлія Тимошенко. Вона заявила, що через Державну іпотечну установу уряд зможе знизити ставки довгострокових житлових кредитів до 2%. Але дуже дивно, що її аналітики не підказали їй, що стимулювання попиту, який і так значно перевищує пропозицію, призведе тільки до чергового витка цін. Будь-яка тверезомисляча економіст, оцінивши ситуацію, скаже, що в першу чергу зараз потрібно стимулювати пропозицію.

Серед таких економістів і міністр будівництва Павло Качур. Але лобістські здібності Мінбуду в Україні традиційно вкрай слабкі. Металурги в свій час змогли "вибити" собі податкові пільги, аграрії з року в рік отримують прямі бюджетні дотації, а от будівельний бізнес, не дочекавшись приманок від держави, вирішив заробляти не на обсягах, а на цінах. Благо, всі умови для цього створені. Ринок регулює місцева влада, які традиційно обожнюють товсті конверти.

Розважливі спекулянти

Прибутковість спекулятивних операцій з нерухомістю в Україні - найвища в Європі. За останні п'ять років вона не опускалася нижче 70% річних. Квартири в Києві, які зараз продаються за $ 70 тис., ще рік тому було реально придбати за $ 40 тис. Популярність цього бізнесу стрімко зростає. Щоб зайнятися перекупництвом квартир, не потрібно отримувати ліцензій, оподаткування легко мінімізується, і навіть реєструватися як ріелтору для цього не обов'язково. Досить періодично витрачатися на оголошення в пресі і самому її методично "моніторити". Про масштаби, яких досягли спекуляції на київському ринку нерухомості, говорить так званий "ефект темних вікон". Цей термін в колах ріелторів виник для позначення кількості квартир, які в новобудовах купуються не для перепродажу. "Темні вікна" - це близько 30% сьогоднішнього столичного ринку нерухомості. Власники порожніх квартир чекають, коли ціни досягнуть прийнятного значення. Зазвичай спекулянти продають нерухомість не раніше, ніж чиста доларова дохідність перевищить 100-150%. Отриманий навар тут же вкладається в покупку нової квартири. Серед таких "ділків" досить багато громадян США, Німеччини і навіть Японії. Інвестиції в українську нерухомість на сьогоднішній день - один з найприбутковіших у світі варіантів примноження капіталу.

Змови, про які знають усі

У грудні 2005 р., в розпал помаранчевої революції, курс гривні знизився, і ріелтори тут же дружно підняли ціни на нерухомість на 10-15%. Через лише кілька місяців НБУ справив різке зміцнення курсу гривні. У відповідь ріелтори також дружно підвищили ціни ще на 10-15%. Абсурд? Реальність! Посилаючись на загрозу введення 13%-ного податку на операції з нерухомістю, ріелтори підвищували ціни на 15-20% протягом останніх трьох років. Мовляв, в ціну закладаються ризики можливої ??втрати прибутку. А податок, між іншим, досі не ввели.

Міф про "втратах прибутку", навіть при самому поверхневому аналізі, також викликає лише посмішку. Собівартість будівельних матеріалів і робіт для стандартної житлової багатоповерхівки - близько $ 300 за кв. м. Підготовка проекту, вирішення земельних питань, відрахування до міського бюджету і навіть хабарі чиновникам збільшують цю суму не більше ніж удвічі. Але ринкова вартість квартир у столиці становить $ 1200-1500 за кв. м. Тобто прибутковість становить близько 200%!

Тим часом, як привід для чергового підвищення цін учасниками ринку використовуються будь-які події. Генеральний директор АН "Планета Оболонь" Олексій Котенко оголосив, що за підсумками виборів мера Києва очікується прихід нових великих будівельних компаній, що призведе до подорожчання нерухомості на 10-15%. "5 канал" провів опитування ріелторів щодо впливу виборів на ринок, і вони видали висновок, згідно з яким черговий сплеск цін спровокують громадяни, які заробили на виборах! Президент холдингу "Київміськбуд" Володимир Поляченко "додав" ще 10-12% за рахунок подорожчання будматеріалів, зокрема, цементу. Асоціація "Укрцемент" вже встигла розвінчати цей висновок, зазначивши, що цемент у собівартості об'єктів, що зводяться займає лише 2-3%, навіть з урахуванням підвищених цін на газ. Але це не означає, що "Київміськбуд" не відмовиться від нових цін. Збільшувати надприбутковість йому ніщо і ніхто не заважає.

Що робити? Обмеження перепродажів

Міжнародний досвід вирішення проблеми спекуляцій на ринку нерухомості підказує українським властям єдиний вихід: фіскальне регулювання. Податок на перепродаж нерухомості, наприклад, вельми вдало діє в країнах Балтії. Латвія, Литва та Естонія відразу після вступу до Європейського Союзу пережили справжню атаку норвезьких і шведських компаній, котрі скупили житлову і офісну нерухомість з метою перепродажу. Введення податку зробило цей бізнес невигідним, ціни впали, і зараз квартири в Ризі і Вільнюсі - одні з найдоступніших серед європейських столиць.

Знизити привабливість спекуляцій може і звичайний податок на нерухомість. Купивши квартиру з метою перепродажу, ріелтор змушений чекати сприятливого моменту. Іноді достатньо довго, і весь період очікування спекулянт змушений платити податок на нерухомість. Якщо ж до цього додати і податок на перепродаж, успіх майже гарантований.

В Україні податок на нерухомість в існуючих законопроектах (автор - депутат Катерина Фоменко) передбачається зробити не місцевим, як у всьому світі, а центральним. Це напевно створить проблеми з його сплатою. Крім того, надходження від нового податку планується направляти не на будівництво нового житла, як підказує логіка, а на погашення вкладів Ощадбанку СРСР. Залишається сподіватися, що новому парламенту вистачить прагматичності для введення податку на нерухомість за європейськими стандартами.

Полегшення доступу до ринку житлового будівництва

Український ринок нерухомості на сьогоднішній день є одним з найдинамічніших у світі - як по ціновій динаміці, так і за приростом обсягів будівництва. Це не може не привертати уваги транснаціональних корпорацій, готових вкласти в житлові та офісні проекти мільярди доларів. Мало де у світі вони зможуть розраховувати на настільки високу прибутковість. Але бізнесмени з ЄС і Росії стикаються із запеклим опором керівництва великих міст. Будівельний бізнес - вотчина чиновників місцевого масштабу, і пускати на цей ринок конкурентів, значить ризикувати втратою надприбутків. Заявки "чужих" компаній, як правило, не добираються навіть до розгляду на засіданні мерії. Вони "відбраковуються" ще на етапі підготовки проектної документації. Її ж теж потрібно узгоджувати з величезною кількістю комісій та комітетів.

Вирішити цю проблему можна тільки на рівні центральної влади. На місцях на зміну чинного порядку навряд чи колись підуть. Мінбуд зараз намагається ввести загальні для всієї країни правила доступу на ринок житлового будівництва, але нічого путнього з цього поки не вийшло. Справа в тому, що чинне законодавство регулювання цієї галузі майже повністю відносить до місцевої влади. Саме довгострокова спайка місцевих чиновників і великого капіталу зробила будівельний бізнес в Україні по-справжньому супердохідним.

Лібералізація ринку землі

Брак земділянок - ключове питання для подальшого розвитку будівельного бізнесу в Україні. Якщо проблема не буде вирішена, величезний розрив між попитом і пропозицією остаточно дестабілізує ринок. Практично всі міста-мільйонники зараз працюють над новими генеральними планами, які передбачають розширення кордонів за рахунок передмістя. Але інтереси будівельних компаній як і раніше зосереджені лише на центральній частині міст. Тут будь-яка нерухомість дорожче в кілька разів, що гарантує відмінну прибутковість. Реалізувати такі проекти можна, лише ігноруючи протести місцевих жителів, які ризикують залишитися без парків та дитячих майданчиків.

Відсутність виразних заяв про варіанти вирішення земельної проблеми - одна з головних причин сенсаційної поразки Олександра Омельченка на виборах мера Києва. Новий міський голова, Леонід Черновецький, пропонує обов'язкове узгодження всіх будівельних проектів з мешканцями навколишніх будинків. Фактично це означає неофіційний мораторій на виділення нових земельних ділянок під забудову. Очевидним компромісом між обуреними киянами і спраглими нових будмайданчиків бізнесменами став би заборону на будівництво в густонаселених районах міста з одночасною максимальною лібералізацією ринку землі на неосвоєних околицях. У всякому разі, саме так свого часу надійшли в Парижі, ніж вирішили проблему раз і назавжди.

Посилення антикорупційного контролю

Антимонопольний комітет зараз продовжує дослідження конкурентного середовища на столичному ринку нерухомості. Його зацікавила очевидна абсурдність аргументів, на які посилаються будівельні і ріелторські компанії, методично підвищуючи ціни. На обивательському рівні кияни практично не сумніваються, що місто давно знаходиться під контролем вузького кола осіб, який диктує вартість квадратних метрів, виходячи виключно зі своїх фінансових міркувань. Ринкова кон'юнктура цьому буде сприяти нескінченно. А от політична - навряд чи. Так звана "київська група" на чолі з Олександром Омельченком понесла на виборах відчутних втрат, і її представництво в новому Кабінеті Міністрів теж напевно помітно зменшиться. А це означає, що новим лідерам, які прийшли на звільнені посади, буде вигідний переділ ринку, дійові особи якого практично не змінюються вже близько десяти років.

Так що різке посилення антимонопольного контролю над змовами ріелторів, будівельних компаній і девелоперів найближчим часом забезпечено. З одного боку, це створює передумови до того, що забудовники почнуть закладати політичні ризики у вартість квартир. Але з іншого - якщо кроки по виявленню корупційних зв'язків будуть здійснені рішуче і швидко, негативний вплив переділу на ринку можна звести до мінімуму.

А ЯК У НИХ?

Мерія Москви протягом останніх десяти років всіляко стимулює житлове будівництво в місті, але пропозиція все одно приблизно в два рази відстає від попиту. З 2007 р. вирішити проблему передбачається введенням обмежень на видачу іпотечних кредитів для іногородніх. Відповідно до проведених досліджень, саме мігранти щорічно формують більше 50% приросту незадоволеного попиту на ринку. При цьому для придбання квартири в Москві вони, найчастіше, користуються кредитними програмами, в тому числі і муніципальними.

Для початку іногороднім заборонять користуватися іпотекою, яка фінансується з міського бюджету. Потім передбачається розробити нормативні вимоги і до кредитними програмами комерційних банків, що працюють в Москві. Дискусія в Мосміськдумі з цього приводу якраз у розпалі, але більшість депутатів схиляються до висновку, що іншого способу нормалізувати ситуацію на ринку нерухомості немає. А поки міська влада відклали рішення про зниження кредитних ставок по муніципальних іпотечними програмами - саме у зв'язку із загрозою збільшити і без того величезні обсяги незадоволеного попиту.

АЛІСА ФУРСА, МАРИНА БАЛАБАН

Читайте у свіжому номері всеукраїнського тижневик "Власть Денег" (№ 15, 14-20 квітня 2006 р.)

Законодавц и от землі

Апетита аграріїв у новому парламенті зростуть, а їх самих Вже стало менше. Про ті, як будут діліті сільськогосподарський пиріг, читайте у спецпроекті "Влада Грошей" "Мандат на лоббі".

Другий шанс фондового прайси

Кількісні показатели прайси ЦІННИХ ПАПЕРІВ поки що Забезпечує Переважно Будівничий сектор. "Власть Денег" намагалася дізнатіся, чі перейдуть смороду в Якісні з Прийняття нового Закону "Про Цінні папери та фондовий ринок".

Зупиніть нерухомість!

На Українському прайси нерухомості панує дикий капіталізм. ВАРТІСТЬ квартир у новобудовах з шкірними роком зростає у Півтора-два рази, альо Попит все ще у два рази перевіщує пропозіцію. У тому, хто винен та що робити, розбіраліся журналісти "Влатом Грошей".

Готелі з майбутнього

Травневі свята не за горами. Де Зупинити во время канікул та як вкластись у ОБМЕЖЕНОЮ бюджет - дізнаваліся журналісти "Власть Денег"