Блог | Міжнародний досвід оплати рієлторських послуг: чи готова Україна до змін

Люди, які шукають житло для оренди чи продажу в Україні, як правило, знають, що додатково до бюджету на місячну оренду чи на купівлю житла потрібно закласти суму на оплату послуг рієлтора.

Зазвичай комісійні фахівцю із підбору нерухомості сплачує орендар або покупець нерухомості. Пояснюють це "традицією", яка склалась із часом. Ще 15-20 років тому не існувало онлайн-платформ, де можна легко знайти квартиру. Через це агенти із нерухомості витрачали багато часу для формування власних "баз" обʼєктів та відповідно їх підбору. Тож власники житла мали своєрідну перевагу: попит на житло часто перевищував пропозицію. Це дозволило перекласти витрати на послуги рієлторів на сторону, яка більше зацікавлена у завершенні угоди – орендаря чи покупця.

Випадки, коли комісія "лягає" на продавця нерухомості або розподіляється 50/50 є швидше винятком, який досягається через перемовини між обома сторонами. Варто зазначити, що іноді саме розподіл чи сплата комісії на послуги рієлтора призводить до того, що угоди купівлі-продажу не доходять до завершення. Йдеться про ситуації коли продавець та покупець не можуть дійти згоди щодо того на кого має лягти сплата коштів фахівцеві із нерухомості.

Своєрідна модель сплати комісійних, що склалась в Україні, звісно, має свої недоліки. Для багатьох потенційних орендарів чи покупців розмір комісії (зазвичай 50-100% місячної орендної плати чи 3-5% вартості квартири) є вагомою фінансовою перепоною. Тому люди змушені шукати додаткові фінансові ресурси або більш бюджетні варіанти житла.

Закону, який би чітко регулював розмір комісії та визначав у яких випадках яка сторона її сплачує – немає, тому від міста до міста оплата за послуги рієлтора в Україні може бути різною і залежати від певних факторів. Наприклад: ситуація на ринку нерухомості у певному населеному пункті та його розмір, тип і клас житла (для елітного будинку комісія рієлтора буде вищою, ніж при продажу кімнати чи квартири).

Як відбувається оплата комісії рієлтору в інших країнах

У США комісія агента з нерухомості зазвичай вже включена у вартість житла й сплачується продавцем (зазвичай це 5-6% від суми угоди). Тобто якщо сума продажу житла становить 300 000 доларів, то в оголошені та пропозиціях одразу зазначається орієнтовно 315 000$. Також у Сполучених Штатах існує традиція, що сторони (продавця та покупця) представляють агенти (рієлтори). Тож при укладенні угоди комісія розділиться між агентами продавця та покупця. У разі оренди житла комісію часто платить орендар, але її розмір менший, ніж в Україні, тобто не 100% від вартості оренди. Тому що сума за житло є вагомо більшою, ніж у нас.

Правила щодо оплати послуг рієлтора у Німеччині змінилися у 2020 році. При продажі житла комісія ділиться порівну між продавцем і покупцем (зазвичай у розмірі від 3% до 7%). У випадку оренди житла комісію платить той, хто замовляє послуги рієлтора, найчастіше це власник.

У Великій Британії комісія агента зазвичай сплачується продавцем чи орендодавцем (при купівлі нерухомості розмір комісії – від 0,5% до 3%). Орендарі оплачують лише додаткові витрати, наприклад, перевірку кредитної історії чи оформлення договору.

У сусідній Польщі правила оплати комісії рієлтора залежать від типу угоди та домовленостей між сторонами. При оренді житла орендар зазвичай сплачує рієлтору комісію в розмірі 50-100% від місячної плати. У деяких випадках комісія може бути розподілена між орендодавцем та орендарем залежно від умов договору, міста або попиту на ринку. У випадку продажу нерухомості стандартна комісія агенту становить близько 2-3% від ціни угоди. Витрати найчастіше бере на себе продавець, хоча можливі випадки, коли комісію сплачує покупець, особливо якщо агент працює виключно в його інтересах. Зазвичай комісія обговорюється на етапі підписання договору з агентством і може включати ПДВ.

Думка фахівців ринку нерухомості щодо сплати комісії в Україні

Ми вирішили додатково запитатись думку українських фахівців з нерухомості із різних міст за що саме беруться комісійні та яка сторона має їх сплачувати.

Олена Гайдамаха, президентка АФНУ (Асоціація фахівців з нерухомості України)

"Оплата співпраці з рієлтором в Україні залежить від регіону та домовленостей між сторонами. У багатьох містах комісію сплачує продавець, особливо якщо він уклав договір на надання послуг із рієлтором. Наприклад, в Івано-Франківську власник сплачує повну комісію, яка потім ділиться між агентами обох сторін.

Проте історично склалося, що покупці нерухомості частіше покривають витрати на послуги рієлторів. Це пов'язано із ринковою традицією та нерідко недостатньо чіткими домовленостями на етапі угоди. На мою думку, ідеальним підходом є той, де платник комісії – це замовник послуги. Тобто продавець, який хоче отримати максимальну вигоду від продажу, або покупець, який шукає певний об’єкт.

Робота рієлтора – це не просто показ об’єктів. Вона включає глибокий аналіз ринку, перевірку юридичної чистоти об'єкта, ведення перемовин і забезпечення безпеки угоди. Знання цих нюансів дозволяє клієнтам економити час, уникати ризиків та часто отримувати фінансову вигоду.

Купівля чи продаж нерухомості для більшості українців – це одна з найважливіших угод у житті. І завдання професійного рієлтора – зробити цей процес прозорим, комфортним і максимально вигідним для обох сторін".

Оксана Савула, м. Львів

"На мою думку, комісію має сплачувати той, хто замовляє послуги рієлтора, незалежно від того, чи йдеться про оренду, чи про продаж житла. Але історично в Україні ці витрати найчастіше покладаються на покупця або орендаря.

За останні роки ситуація змінюється: дедалі більше об'єктів пропонуються без комісії для покупців. Це свідчить, що рієлтор налагодив прозорі стосунки з власником, який готовий покривати витрати. Проте реалії такі, що в 90% випадків ці витрати лягають на плечі покупця або орендаря.

Щодо комісії, то здається, що місячна орендна плата або 5% від вартості – це багато. Але робота рієлтора включає аналітику ринку, перевірку документів, знання трендів та нюансів. Часто клієнти наприкінці співпраці розуміють, що працюючи з рієлтором, вони економлять не лише час, а й кошти. Адже професіонал знає, як торгуватися, яку нерухомість обрати, і як продати об'єкт вигідніше.

Купівля чи продаж нерухомості – це подія, яка для більшості українців трапляється лише раз у житті. Тому важливо довіряти фахівцям, які допоможуть уникнути помилок та зберегти ваші ресурси".

Марина Кметь, м. Житомир

"Комісію має сплачувати той, хто найняв рієлтора. Якщо я представляю інтереси власника, працюю над продажем об’єкта, то комісію сплачує власник після завершення угоди. Якщо ж мене найняв покупець, щоб знайти нерухомість відповідно до його запиту, комісія сплачується ним після оформлення права власності. Мені такі принципи найближчі, тоді все всім зрозуміло.

Часто власники, економлячи на оплаті послуг рієлтора, ризикують втратити більше у фінансовому плані, погоджуючись на невигідні умови торгів. Адже без мотивації спеціаліст не завжди працює на максимальний результат. Відмова від професійної допомоги може коштувати дорожче, ніж комісійні".