Нові реалії ринку нерухомості: де дешевше купувати квартиру та чи краща новобудова за стару вторинку

В Україні поступово поновлюється ринок нерухомості. Одразу після закінчення війни експерти прогнозують значне пожвавлення, що також спровокує більш суттєве підвищення цін. Житло в новобудовах дорожче, ніж у старому житловому фонді. Однак у старому будинку застарілі комунікації, більше шансів поселитись поряд із проблемними сусідами. Крім того, квартири в таких будинках щороку втрачають свою цінність.

Найвигідніше купувати квартири на первинці: у забудовників дешевше, також можна скористатись пільговим кредитом. Про те, у кого краще купувати квартиру та на що варто звернути увагу, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Старий чи новий житловий фонд: де насправді дешевше

У Києві на первинці (житло від забудовника), згідно з даними ЛУН, середня вартість квадрата становить 51,2 тис. грн ($1240). Насправді ціна залежить від багатьох факторів: розташування, класу ЖК, навіть від поверху та краєвиду з вікна квартири. У ЖК економкласу середня вартість квадрату складає 40,6 тис. грн ($980), комфорт – 43 тис. грн ($1040), бізнес – 72,1 тис. ($1760), а преміум – 110,5 тис. грн ($2670).

Економклас – це панельний будинок з невеликим квартирами, без охорони тощо. Панельний будинок може відноситись лише до економкласу. Далі клас будинку залежить і від інфраструктури на території ЖК, і від планування квартир, і від паркінгу, відеоспостереження, вхідної групи тощо.

"Насправді більше новобудов – це саме комфорт-клас", – розповідає в коментарі OBOZ.UA київський рієлтор Максим Б. "Я продавав об'єкт у ЖК економкласу за Києвом, недалеко від Теремків. Це наче щойно збудована хрущовка", – додає він. До речі, згідно з даними ЛУН, на вторинці вартість квадрату в панельці чи хрущовці – $1100. А в новобудові – $1800. Найдорожчі – дореволюційні будинки (вартість квадрату сягає $2200). Зазвичай це історичні будинки в центрі.

Вторинкою вважається будь-яка квартира, для якої ви будете вже не першим покупцем. Навіть якщо це щойно збудоване житло, але ви купуєте не у забудовника – це вже вторинка. Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд", розповідає: різниця в ціні між первинкою та вторинкою для новобудови сягає щонайменше 20%. Купувати у забудовника вигідніше. За її даними, середньозважена ціна за квадрат у київській новобудові сягнула майже $1500. Якщо оцінювати вартість лише в класі комфорт, а це зараз найбільш популярний сегмент, то, наприклад, у житловому комплексі "Нивки-Парк" середня ціна за квадрат зараз становить $1750 доларів.

"Ціни в уже заселених будинках "Нивки-Парк" різні. Залежить від того, чи є ремонт. Якщо є – впливає рівень оздоблення, трендовість. Загалом, якщо оцінювати поточну пропозицію у цьому ЖК на вторинці, то варто розраховувати на $2200-3000 за квадратний метр з ремонтом. Без ремонту можна знайти оголошення з вартістю $1483, але це простора, трикімнатна квартира", – пояснює Лаєвська.

За житло в новобудові доведеться заплатити більше. Однак якщо старий житловий фонд втрачає свою цінність, то новобудова найчастіше після введення будинку в експлуатацію тільки дорожчає. "У хрущовках купують зараз здебільшого покоління бумерів, яке все життя прожило в таких самих квартирах і не планує щось змінювати. Я, наприклад, три дні тому продав хрущовку пенсіонерам-переселенцям. У них були накопичення і діти допомогли. Обирали щось дуже доступне, щоб не вище третього поверху", – каже рієлтор Максим.

Вартість нерухомості в старому житловому фонді знижуватиметься. В абсолютній більшості хрущовок не проводились капітальні ремонти, зношені комунікації – такі будинки для продовження комфортної експлуатації потребують мільйонних вкладень. Крім того, таке житло вже втратило свою актуальність. Низькі стелі, прохідні кімнати, кухні з площею шість квадратів – усе це не відповідає сучасним вимогам до житла.

Якщо купити дешеву квартиру в хрущовці, цілком ймовірно, що вже через 5 років ви не зможете продати її за тією самою ціною, за якою купили. Ціна продовжить знижуватись. Тоді як нерухомість у новобудові зростатиме в ціні і ще десятки років не втрачатиме своєї актуальності на ринку.

"Первинка – це нове, сучасніше та комфортніше житло. Якщо порівнювати пропозицію на ринку новобудов зі старим житловим фондом, то переваги очевидні: енергоощадні рішення, надійні технології будівництва, кращі планування, зручніші та просторіші місця загального користування, відповідність сучасним вимогам щодо інклюзивності тощо", – впевнена Лаєвська.

Хто купує в новобудові та як заощадити

Одна з найактивніших категорій покупців – це учасники програми єОселя. Саме на них припадає більшість угод на вторинному ринку та, залежно від житлового комплексу, від 30% до 50% на первинному, розповідають в "Інтеграл-Буд".

Понад 50% позичальників у межах пільгової іпотеки – це представники силових структур, майже 9% – вчителі, трохи більш як 8% – медики, 2% – науковці. Для цих категорій населення доступна кредитна ставка 3%. Сукупно на пільгові категорії припадає найбільше угод. Для широких верств населення доступна ставка 7%. Це громадяни, що не мають власного житла або потребують його розширення.

"За нашими спостереженнями, частина покупців первинки, яка має достатньо власного ресурсу, щоб придбати нерухомість, все одно надає перевагу кредитному. Це справді вигідно, адже позика надається у гривні, а кредитна ставка нижча за інфляцію національної валюти. Більшість покупців на первинному ринку – це люди, які купують нерухомість для себе, власних житлових потреб. Здебільшого йдеться про сім'ї з дітьми або людей, що планують розширення родини", – розповідають у компанії.

Якщо раніше у бетон інвестували переважно молоді люди (йдеться про 10-15% покупців – спекулятивний попит), представники креативних та IT-професій, то зараз портрет такого покупця дещо змінився, це люди 35-45 років. Покупці, які обирають новобудови, розуміють, що разом з проєктом обирають і нових сусідів. Це люди приблизно одного й того самого рівня достатку. Часто вони мають спільні життєві інтереси та цінності.

Заощадити можна, якщо купити квартиру в будинку, що ще будується. Чим більший термін до завершення будівництва, тим нижчою є ціна за квадрат. Але навіть готове житло у девелопера купувати вигідніше. Вторинна нерухомість передбачає право власності та додаткове податкове обтяження, яке продавець переважно перекладає на покупця.

"Якщо нерухомість перебуває у власності продавця менш як три роки, розмір ПДФО становить 18%. Крім того, виникає додаткова ланка в угоді в особі рієлтора. Сплата його послуг також часто перекладається на покупця квартири. Розмір рієлторської комісії може складати до 5% від суми угоди. Обираючи первинку, покупець може розраховувати на різні способи оплати, не лише повну сплату вартості чи кредит, а й розтермінування", – пояснює Лаєвська.

Квартира без ремонту буде значно дешевшою. Однак ремонтні роботи можуть обійтися в десятки тисяч доларів. Заощадити також можна, придбавши житло з ремонтом від забудовника. Це дасть змогу зекономити приблизно 30% витрат на оздоблення. Різниця в ціні обумовлена гуртовими цінами на матеріали та роботи.