Ситуація на ринку нерухомості змінилась: скільки тепер коштує квартира та чого чекати у 2025-му

В Україні ціни на квартири у 2025-му можуть зрости на 10-15%. І хоча попит поступово збільшується, до ситуації, яка була до повномасштабної війни, все ще далеко. Про те, що відбувається на ринку нерухомості та до чого готуватися цього року, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Відео дня

У Львові дорожче, ніж у Києві, а ціни в Ужгороді вже зрівнялися зі столичними

Метр квадратний у Києві станом на січень 2025-го в середньому коштує 1470 доларів (дані одного з порталів нерухомості). За квадратний метр нерухомості у Львові доведеться заплатити близько 1490 доларів. У трійку лідерів за рівнем цін також потрапив Ужгород (1300 доларів за квадрат). Ця статистика демонструє вплив безпекових умов на вартість житла. В Ужгороді, де немає комендантської години і краща безпекова ситуація, ціни зростають, тоді як у Харкові, який постійно страждає від ракетних атак агресора, вартість квадрата опустилась до 590 доларів (до великої війни, у січні 2022-го, метр квадратний у Харкові коштував 620 доларів).

Що цікаво, якщо порівнювати середню вартість однокімнатної квартири, то різниця між цінами у Львові та Києві буде більш суттєвою. Це пояснюється тим, що в столиці побудували велику кількість смарт-квартир з невеликою площею. Тоді як на ринку нерухомості у Львові середня площа однокімнатної квартири значно більша. У результаті середня ціна в Києві – 60 тис. доларів, а у Львові – 64 тис. доларів.

Оксана Остапчук, керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість, розповідає: за рік (з листопаду 2023-го до листопада 2024-го) ціни знизились лише в двох великих містах: у Харкові та Дніпрі. "Найбільше зростання цін спостерігається у Вінниці – на 29,3%, що значно перевищує середньоринкові показники. Львів також показав суттєве підвищення на 22,4%. Київ та Одеса мають більш помірне зростання – близько 10-11%. Водночас Харків і Дніпро є винятком, продемонструвавши незначне зниження цін на рівні 3-4%", – розповідає представниця OLX Нерухомість.

За даними OLX, середня вартість квартир (однокімнатні) становить:

Київ: 2 807 013 грн
Одеса: 1 442 679 грн
Львів: 2 192 022 грн
Харків: 744 687 грн
Дніпро: 1 073 751 грн
Вінниця: 1 775 023 грн

Національний банк у своєму звіті Про фінансову стабільність зазначив: попит на нерухомість зростає, однак здебільшого на готове житло. "Пропозиція житла поволі поповнюється, переважно за рахунок добудови наявних об’єктів, а нові комплекси зводяться лише на заході країни. Водночас між пропозицією житла та побажаннями потенційних покупців є значні розбіжності, тож ринок відновлюється повільно, а ціни на житло на вторинному ринку ледь зростають. З огляду на зростання доходів цінові умови придбання житла навіть сприятливіші, ніж у 2021 році. Щоправда, безпекові ризики стримують від таких покупок", – зазначають у НБУ.

За 11 місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод, ніж за цей період 2023-го. Кількість договорів купівлі-продажу зростала в кожному з кварталів від початку року. Проте вона сягнула лише 70% від рівня, що був до повномасштабного вторгнення.

Медіанна площа придбаних квартир – 48 кв. м (як у країні загалом, так і в Києві), будинків – 71 кв. м. Більшість угод – це купівля житла, якому більше 35 років, лише чверть угод укладається для купівлі житла до 15 років. Водночас медіанна площа житла, що наявне для продажу в Києві, помітно вища – близько 60 кв. м, а вік менший.

Що буде з цінами на нерухомість

Оксана Остапчук пояснює: ситуація з купівлею нерухомості виглядає доволі стриманою і про це свідчать, зокрема, результати дослідження агенції Кантар. Лише 5% опитаних планують придбати житло найближчим часом, 13% розглядають купівлю в період від 6 до 12 місяців, і 21% мають наміри здійснити покупку пізніше ніж через рік. Нині безпосередньо в процесі купівлі перебувають 15% опитаних.

"Щодо короткострокового прогнозу, варто зазначити, що зараз ми входимо в період зниження активності – січень та середина лютого. З лютого та на початку березня очікується пожвавлення активності за всіма сегментами. Утім це не означає, що купівля житла в цей період є невигідною. Навпаки, через можливе зниження попиту ціни в деяких містах можуть бути більш привабливими", – пояснює Оксана Остапчук.

Вартість нерухомості залежить від багатьох факторів: інфраструктури, наявності ремонту, меблювання, поверховості, автономності житла. Нині спостерігається тренд не на здешевлення квадратного метра, а на створення якісного, безбар'єрного житла з рівними можливостями для всіх. Новобудови зазвичай дорожчі за вторинний ринок. Особливо цікавими стають проєкти в західних областях.

"Особливо актуальними нині є безпекові аспекти. Люди звертають увагу на поверховість, наявність автономного опалення, можливість підключення генератора, функціонування ліфтів та стабільність водопостачання. Підсумовуючи, можна сказати, що зараз немає суттєвих стимулів для значного зростання попиту на нерухомість. Ринок залишається помірно активним, з поступовими коливаннями та чіткою сезонною динамікою. Для зростання попиту на нерухомість необхідно забезпечити її доступність, що передбачає не лише зменшення цін, але й випереджаюче зростання доходів населення", – розповідають в OLX Нерухомість.

Спостерігається стійке зростання цін практично у всіх регіонах, з прогнозованим підвищенням від 10 до 15% на рік. Критичним фактором є співвідношення темпів зростання заробітних плат та цін на нерухомість. Проте інфляційне стимулювання не вирішує проблему, оскільки паралельно впливає на здороження будівельних матеріалів та робочої сили, що додатково підвищує вартість житла. Реальним механізмом покращення ситуації може стати розвиток державних програм із системним фінансуванням, що дозволять розширити коло спроможних українців придбати власне житло. Такі програми мають бути комплексними і враховувати реальні економічні можливості різних верств населення, зазначають у НБУ.

І хоча доходи українців зростають, купівельна спроможність все ще перебуває на невисокому рівні (хоча не значно гірша, ніж у сусідній Польщі). Наприклад, в Ужгороді середня вартість однокімнатної квартири площею 45 квадратів становить близько 2 млн 457 тис. грн. При цьому, згідно з даними work.ua, середня зарплатня по Україні становить 22,5 тис. грн. Отже, щоб купити житло, необхідно відкласти 109 середніх зарплат (якщо віддавати весь заробіток, на це знадобиться приблизно 9 років та 1 місяць).

Водночас у Варшаві (дані numbeo) однокімнатна квартира площею 45 квадратів у середньому коштує близько 169 тис. євро, а середня зарплата в столиці – 1737 євро після сплати податків. Отже, на квартиру в польській столиці доведеться витратити 98 середніх зарплат. Таку кількість зарплат можна отримати за 8 років та 2 місяці.

Ціни на нерухомість у нормальній ситуації зростатимуть приблизно на 10-15%. Дорожчають матеріали, зростають ціни, девальвує гривня. Все це має впливати і на вартість квартир. При цьому передумов до різкого зростання цін немає.