Українцям роздають дешеву іпотеку від держави: як змінили правила купівлі житла
В Україні програма "єОселя" (3% для пільгової категорії – військові, медики, науковці, освітяни, ветерани, переселенці, та 7% – для всіх інших) діє вже кілька років. Нещодавно умови програми змінили, що дозволить збільшити кількість її учасників. І хоча чиновники називають цю програму найуспішнішою, вона ще потребує низки доопрацювань. Крім того, все ще є питання щодо необхідного фінансування. Про те, як діє програма зараз і що зміниться, читайте в матеріалі OBOZ.UA.
Найбільше квартир із "єОселею" купують у Києві та області: хто й де отримав іпотеку
Найбільше квартир з "єОселею" українці купили на вторинному ринку (70,4% угод), ще 4,5% – на первинному ринку, і 25,1% – це житло, придбане в забудовника. Умови програми прописано так, що нею практично неможливо скористатись у невеличких містах, де немає нової забудови. Крім того, банки, схвалюючи рішення щодо кредитування, зважають і на можливі ризики.
Найбільше пільгових кредитів видали в Київській області – 3692 (статистика станом на 21 жовтня), тоді як у Києві ця цифра – 2627. Тож із 13 603 кредитів 6349 (а це 46,6%) видано в Києві та області. У Львівській області – 806 угод, а в Одеській – 657.
До трійки найменш активних регіонів увійшли:
- Кіровоградська область – 69 угод;
- Миколаївська область – 68 угод;
- Запорізька область – 36 угод.
Загальна сума кредитів – 21,9 млрд грн. І хоча досі не всі українці знають про те, що "єОселею" можуть скористатись усі громадяни, а не лише пільгові категорії, найбільше кредитів узяли саме представники категорії "інші громадяни" (не мають пільги). Українці, які не належать до пільгових категорій, оформили 20,7% від загальної кількості виданої іпотеки. На другому місці, прогнозовано, опинились поліціянти (20,5%), а на третьому – військові (16,9%).
І хоча представники влади заявляли про те, що "єОселя" має допомогти переселенцям, серед усіх учасників лише 2,2% – ВПО (внутрішньо переміщені особи). Погано беруть кредити також ветерани (2%), науковці (1,9%) та медики (1,8%).
Зростання попиту серед ветеранів ще попереду. В Україні триває повномасштабна війна, і демобілізація поки не відбувалась. Тому зараз ветеранами найчастіше стають ті українці, які не можуть продовжувати службу за станом здоров'я. Повертаючись додому, вони потребують медичної допомоги та реабілітації. Тому поки що іпотека серед них не має попиту. Однак ця ситуація докорінно зміниться після завершення війни.
"єОселя" справді перевернула ринок іпотеки, і зараз уже за одну хвилину можна отримати 7-8 рішень від банків-партнерів щодо видачі кредиту й орієнтовні розрахунки. За два роки ми стали найуспішнішою програмою державного іпотечного кредитування – "єОселею" скористалося понад 13,5 тисяч родин", – заявив голова "Укрфінжитла" Євген Мецгер, презентуючи плани щодо програми.
Програма значно вплинула на ринок, однак також є й певні недоліки. Пільгову іпотеку можуть отримати далеко не всі охочі. "Фактично "єОселя" дала поштовх ринку нерухомості в країні. Оскільки поза програмою кількість угод щодо купівлі житла суттєво знизилась. Сумарно за цей час було видано майже 14 тисяч позик на житло. І майже 30% від цієї кількості – це купівля готових квартир у девелоперів або угоди на первинному ринку. Найбільш активно програма працювала у листопаді-грудні 2023 року та у квітні-травні цьогоріч", – розповідає OBOZ.UA Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буду".
Крім "єОселі" є і пропозиції від банків. Зазвичай це партнерські проєкти банків із конкретними забудовниками. Але поки що вони значно менш популярні, ніж державна програма. Хоча деякі забудовники пропонують схожі з "єОселею" умови. Наприклад, в "Інтергал-Буді" разом із "Кредит Дніпро" – це перший внесок у 20% і ставка 6,99% річних на пільговий період.
Одна з альтернатив іпотеки – програми купівлі житла у розстрочку, яку пропонують девелопери. Їхня популярність останнім часом зростає. Тут також є різні умови, наприклад, у ЖК "Лук’янівський каскад" діє розстрочка до 7 років, а розмір першого внеску – від 25%.
"єОселя" досі сфокусована на вторинному ринку, адже 70% угод здійснюються саме там. На початку жовтня Кабмін оголосив про внесення змін до програми, які мають стимулювати продажі на первинці. Як вони самі зазначають: тепер акцент у програмі робиться на житло віком до трьох років або на житло, яке перебуває на етапі будівництва. Потенційно це могло б змінити розподіл угод на користь продажів у забудовників", – пояснює Лаєвська.
Але головні фактори, які обмежують потенціал програми, – фінансові. Розгортання "єОселя" може ставитись на паузу через брак коштів. За умов стабільного надходження фінансування та його збільшення, обсяги "єОселі" зростуть. Потенційно – у кілька разів. Адже заявок та охочих їх подати чимало.
"Зараз конверсія в реальні іпотечні угоди мала не лише через брак грошей, а й через те, що процес оформлення позики організаційно складний. Багато потенційних позичальників отримують відмови або ж терміни розгляду заявки надто тривалі. На вторинному ринку це призводить до того, що продавці не готові так довго очікувати й надають перевагу іншому покупцеві. А на первинному – виникає ризик здорожчання об'єкта, оскільки забудовники не готові "заморожувати" вартість на кілька місяців", – пояснює представниця "Інтергал-Буду".
Як змінилась програма і до чого це призведе
В Україні програму "єОселя" значно переглянули. Завдання – зробити її доступнішою для населення. Серед змін:
- з 11 року на 3 в.п. збільшуватимуть річну ставку. Тобто якщо перші 10 років ставка буде 7% річних, то з 11-го – 10%;
- ВПО дозволили брати квартири та будинки, від моменту здачі в експлуатацію яких минуло до 10 років (було до 3 років);
- розмір першого внеску за іпотекою для українців віком до 25 років знизиться з 20 до 10%;
- скористатися програмою "єОселя" відтепер можуть українці, які беруть участь в інших держпрограмах із житла, зокрема у "єВідновленні";
- з 18 грудня 2024 року житло для внутрішніх переселенців за "єОселя" зможуть придбати їхні родичі (чоловік, дружина, батьки, діти).
Голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк пояснює: програма "єОселя" не фінансується безпосередньо з держбюджету – кошти банкам-партнерам програми надає "Укрфінжитло". Це компанія, що реалізовує державні програми доступного іпотечного кредитування для населення. Вона переказує кошти банкам-партнерам. "Укрфінжитло" отримує дивіденди за своїми цінними паперами та залучає гроші на відкритому фінансовому ринку на загальних умовах.
Зазначимо, квартири за допомогою програми купують зокрема й у відносно дорогих будинках бізнес-класу, розповідає Лаєвська. Хоча, звісно, переважно це сегменти "комфорт" і "комфорт плюс".
"Купують переважно квартири в сегменті "комфорт" і "комфорт+", але є й винятки. У нашому житловому комплексі бізнес-класу "Голосіївський" до третини угод припадає на "єОселю". Пікові значення були у квітні – 75% угод. Якраз на початку квітня ми оголосили, що перший будинок проєкту отримав сертифікат про введення в експлуатацію. Однак заявки формувались раніше, оскільки проєкт отримав акредитацію на участь в "єОселя" ще до завершення будівництва", – додає Анна Лаєвська.
Для вирішення житлової проблеми варто кардинально розширити "єОселю". Однак головна проблема – у фінансуванні. Без завершення війни та швидкого зростання економіки задовольнити потребу у житлі такою держпрограмою не вдасться.