Найдешевша земля у Європі: як в Україні змінилися правила продажу землі, що з цінами та скільки можна купити

В Україні дорожчає земля. Навіть повномасштабна війна не змогла зупинити попит на ділянки сільськогосподарського призначення.

З 1 січня 2024-го правила продажу землі змінили. Ліміт на покупця збільшили зі 100 га до 10 тис. га. Водночас доступ до ринку відкрили українським компаніям з українськими власниками.

Фактично єдиним реальним обмеженням залишається заборона доступу до ринку для іноземців. Про те, як змінювалася ціна на землю, скільки вона коштує у сусідніх країнах і як на неї впливають обмеження, читайте в матеріалі OBOZ.UA.

У перемогу України вірять, це видно по ринку землі

І попит, і ціни на землю зростають, незважаючи на повномасштабну війну. Згідно з даними opendatabot, середня у країні ціна сягає близько 41 тис. грн (970 євро). Однак у цій статистиці враховується і сільськогосподарська земля у прифронтових регіонах.

Для порівняння, в Івано-Франківській області середня вартість гектара землі сягає 111,6 тис. грн (2,63 тис. євро), в Київській області – 82,4 тис. грн (1,94 тис. євро), а в Запорізькій – всього 24,7 тис. грн (585 євро).

Крім регіону, на вартість також впливає якість землі, орендна плата, розповідає OBOZ.UA співзасновник Zeminvest Олександр Чорний. За його оцінками, вартість гектара коливається від 1500 до 2500 доларів (еквівалент від 1354 до 2256 євро).

"Незважаючи на війну, попит на землю зростає. І це відбивається на вартості землі. Навіть за офіційними даними Міністерства аграрної політики, вартість землі під час великої війни зросла приблизно на 20%. Попит на нинішній день на землю росте", – пояснює інвестор.

Денис Башлик, заступник міністра аграрної політики та продовольства України, під час обговорення ринку землі, яке влаштувало Prozorro.Продажі, пояснив: зростання ціни дійсно спостерігається і це демонструє віру в перемогу України. "Це один із показників того, що 99% вірять у перемогу, вони не бояться не просто купляти, а інвестувати у землю", – зазначив заступник міністра.

І це в умовах, коли і вартість землі, і попит значно стримується повномасштабною війною. У 2023-му і в Асоціації землевласників, і в інвестиційних компаніях заявляли про чи не рекордний попит на землю. Це відбувалося на фоні очікувань щодо змін правил ринку землі в Україні у 2024-му. Тож із 1 січня діють такі обмеження:

• землю дозволили купувати компаніям, але не більше ніж 10 тис. га (крім того, компанія має бути з українськими власниками і бути зареєстрованою в Україні);
• діє заборона продажу державних і комунальних сільськогосподарських земель,
• прості українці також можуть купувати до 10 тис. га (було 100 га).

Тобто зростання ціни минулого року було частково спровоковано збільшенням попиту напередодні змін. Фермери бояться, що великі холдинги почнуть активно скуповувати землю – і це ще більше підніме ціну.

Олександр Чорний додає: багато хто ухвалив для себе рішення інвестувати в купівлю землі одразу після закінчення війни, і це ще більше посилить попит. Як саме це змінить ціну, поки сказати важко.

А от іноземцям продавати сільськогосподарську землю в Україні заборонено. Змінити це правило, згідно з законом, можна тільки на референдумі. Є побоювання, що іноземці можуть бути реальними власниками компаній, які оформлені на українців, та купуватимуть землю. Проте в законі є чітка вимога прозорої структури власності. 

"Вартість землі у найближчі роки буде змінюватись відповідно до тенденцій, які відбувалися на європейських ринках, тобто рости. Проте чітко говорити про темпи росту сьогодні важко. Передусім це пов'язано з війною. На вартість землі мав вплинути другий етап реформи, який офіційно стартував із 1 січня 2024 року, вихід юридичних осіб і збільшення обсягів дозволеного земельного банку в одні руки. На жаль, через те, що почалася війна, ця тенденція не вплинула настільки сильно, як це прогнозувалось до війни", – вважає Олександр Чорний.

Скільки коштує земля в інших країнах і які обмеження там діють

Сусідні держави вже давно дозволили купувати землю щонайменше своїм громадянам. Вартість землі в різних країнах залежить від багатьох факторів. Ситуацію на ринку регулярно аналізує Єврокомісія.

За останніми даними, в ЄС середня ціна гектара становила 10 578 євро. При тому ціни значно відрізняються. Найдорожча – на Мальті (233 230 євро за гектар). Ціни на Мальті відображають обмежену доступність сільськогосподарської землі.

Ціни у межах однієї країни залежать і від регіону. Наприклад, у Нідерландах вартість гектара – від 66 051 євро (у Фрисландії) до 150 644 євро (у Флеволанді). У Греції ціни коливаються від 6290 до 84 820 євро.

У Польщі за гектар у середньому просять 11,2 тис. євро, водночас тут не можна продавати нерезидентам, чи продавати більш як 300 га на особу.

Значно дешевше у Румунії (діє обмеження у 200 га). Тут гектар можна купити за 5,4 тис. євро, проте землю спочатку пропонують співвласникам, потім фізичним особам, які орендують землю, потім сусіднім землевласникам і, нарешті, уряду Румунії. Тільки після цього ділянка відкрита для іноземних власників за умови, що вони були резидентами країни не менше ніж 3 роки.

В Угорщині вартість гектара в середньому становить 4,9 тис. євро. Не можна володіти землею іноземним громадянам (якщо вони не є громадянами країни ЄС), в "одні руки" продають не більше ніж 300 га.

У Словаччині ціна становить усього 4,1 тис. євро за гектар. Правила було пом'якшено введенням принципу взаємності. Іноземні інвестори можуть володіти сільськогосподарськими землями у Словаччині, якщо їхня країна дозволяє словакам володіти сільськогосподарськими землями. Обмежень щодо площі немає.

Порівняно дешева земля у Литві (3,7 тис. євро гектар, обмеження для юросіб – 2 тис. га, для фізосіб – 500 га), Болгарії (3,9 тис. євро за гектар, продається тільки земля в приватній власності, проте без обмежень щодо площі) та Естонії (3,2 тис. євро, і для юридичних, і для фізичних осіб треба отримувати окремий дозвіл місцевої влади, незалежно від площі).

Тут варто зазначити, що Україну з точки зору кількості сільськогосподарських земель, їхньої якості й перспектив пасивного заробітку недоцільно порівнювати, наприклад, із Литвою чи Мальтою. І хоч українська земля дорожчає, вона все ще недооцінена.

Чорний упевнений: недопуск іноземців має значний вплив на український ринок. Якби їм дозволили купувати, вони б інвестували кошти, це би збільшило попит і кількість платоспроможних покупців. Звісно, така ситуація обов'язково призвела б і до значного зростання ціни.

Закінчення війни, навіть без зміни правил продажу землі, обов'язково спричинить значний ріст її вартості. Так відбувалось в усіх країнах, де відкривали ринок. Зараз динаміку стримує повномасштабна війна, саме цей фактор не дає можливості точно спрогнозувати розвиток ситуації.

"Розмова про майбутню вартість землі через 5-6 років після закінчення війни викликає багато суперечок і суб'єктивних оцінок. Дехто прогнозує ціну на рівні 5-6 тисяч євро, інші вбачають її у 10 тисячах євро, хтось називає середньозважену ціну на рівні близько 8 тисяч євро. Однак точно прогнозувати кінцеву ціну на нинішній день досить складно", – розповідають у Zeminvest.

Незважаючи на повномасштабну війну, ринок землі в Україні продовжує активно розвиватись. Уже зараз пропозиція не може задовольнити попит. При тому в усіх країнах ЄС вартість гектара у рази більша. Вступ України в Євросоюз обов'язково спровокує подорожчання землі. Але це дасть можливість власникам продати своє майно за реальною вартістю. Земля, яка здатна прогодувати сотні мільйонів, не може коштувати дешево.