Ремонтувати, а не зносити: що влада задумала зробити з хрущовками і як реконструювати свій будинок уже зараз
В Україні, за різними оцінками, більш ніж 70% житлового фонду потребує реконструкції та реновації. Термін експлуатації хрущовок закінчується (а в деяких уже закінчився), причому в деяких будинках капітальний ремонт не проводився більше 50 років. У межах підготовки плану відновлення України парламентарі розроблюють нові засади житлової політики.
Якщо ще кілька років тому акцент робили на необхідності демонтувати хрущовки та будувати на їхніх місцях нові великі висотки, зараз пропонують використовувати європейський досвід. У Німеччині, яка також отримала в радянську спадщину власні хрущовки, будинки перетворили на затишні бюджетні смарт-комплекси. Для цього провели модернізацію, замінили комунікації, утеплили будинки по периметру.
Ремонтувати, а не зносити планують також і в Україні. Звісно, це не стосується аварійного житла. Але навіть хрущовка, якій більше 60 років, після ремонту може слугувати ще десятки років. Приклади успішних ремонтів вже є в Україні. Однак для того, щоби їх масштабувати, необхідно знайти мільярди доларів фінансування. А ще – заручитись згодою та підтримкою мешканців таких будинків.
Про те, як можуть вирішувати питання застарілого житлового фонду в Україні, читайте в матеріалі OBOZ.UA.
Європейці будинки ремонтують, а росіяни – демонтують. Україні треба зробити свій вибір
В Україні впродовж багатьох років обговорювали російський досвід демонтажу хрущовок і побудови на їхньому місці нових багатоповерхівок значно більшої площі. Чинний закон дозволяє проводити таку "реновацію", однак тільки за згодою всіх власників квартир. Звісно, в кожній хрущовці знайдеться кілька власників, які ні за що не погодяться обміняти свою квартиру на більшу, кращу і дорожчу.
Київський архітектор Олег Гречух розповідає OBOZ.UA: "московсько-лужковський" досвід в Україні повторювати не варто. У Чехії, Польщі, Німеччині не руйнують п'ятиповерхівки, щоби збудувати на їхньому місці втричі більше квартир, а проводять оновлення старих будинків.
"На жаль, у нас ще збереглись комуністичні уявлення. Люди отримали безкоштовно квартири і вірили, що їхній під'їзд якийсь ЖЕК ремонтуватиме, і що все за їхньою квартирою – державне. Люди не бажають брати на себе відповідальність, це проблема", – каже Гречух. Весь багатоквартирний будинок, комунікації в ньому, сходові клітини, під'їзди – все це спільна власність.
Українець, який купує квартиру, разом з нею отримує свою частку в усьому будинку. Він має утримувати і всі місця спільного користування. Якщо ж замість того, щоби ремонтувати старі будинки, будувати на їхньому місці нові, це "ламатиме" вже існуючу інфраструктуру. Комунікації, школи, транспорт, дитсадочки і навіть зупинки розраховані на певну кількість мешканців. Якщо замість п'ятиповерхової хрущовки на 70 квартир з'явиться 9-поверхівка на 210 квартир, це в рази збільшить навантаження на всі комунікації. І погіршить умови для всіх місцевих.
У Латвії реконструкцію застарілого житла проводили через комплексні капітальні ремонти п’ятиповерхівок. Вартість ремонтів фінансували фонди ЄС, а також власники квартир у цих будинках. У Німеччині власники застарілого житлового фонду мають можливість ремонтувати будинок власним коштом, отримуючи натомість податкові пільги.
Успішні приклади ремонту хрущовок є і в Україні. "Коли ми починали ремонтувати будинок, йому було більше 60 років", – розповідає в коментарі OBOZ.UA голова ОСББ "Коновальця, №2" в Чорткові Лариса Бойчук. Ця чотириповерхова хрущовка на 68 квартир стала однією з перших, на яку отримали фінансування за державною програмою, оформили кредит та провели повну термомодернізацію будівлі.
Кредит достроково виплатили кілька місяців тому. Ремонт невеликої хрущовки в 2021-му обійшовся в 3,6 млн грн. І це при тому, що частину робіт проводили до і після модернізації окремо. Зараз вартість робіт була би значно вищою.
ОСББ взяло участь у державній програмі: з бюджету їм компенсували 70% вартості робіт, а ще 30% – взяли кредит у банку.
"Переважно в хрущовках живуть пенсіонери, люди не дуже заможні", – розповідає Лариса Бойчук. Таких власників важко вмовити дати згоду на оформлення кредиту чи виділити кошти зі свого бюджету на ремонт будинку. І ще важче їх було би вмовити знести хрущовку і на її місці будувати нові будинки.
"У нас всі, звісно ж, задоволені. Значно скоротилось споживання газу. У деяких квартирах аж на 30-35% (йдеться про газове опалення. – Ред). Відремонтували дах, будинок по периметру утеплено. Зросли ціни на наші квартири. Нам на роботу дали гарантії 10 років. Звісно, цей ремонт нам на десятиріччя продовжив термін експлуатації нашого будинку", – розповідає жінка.
ОСББ також зайнялось заміною комунікацій у будинку. Звісно, перепланувати квартири, збільшити висоту стелі, зробити просторі санвузли чи великі вікна в таких будинках неможливо. Однак як бюджетне житло такі квартири можуть прослужити ще десятиріччя. І інколи для цього не потрібні великі інвестиції.
Що готують для українців
У межах підготовки програми Ukraine Facility (передбачає фінансування від ЄС на 50 млрд євро) Україна розроблює нову житлову політику. Законопроєкт обіцяють показати впродовж наступних кількох місяців, проте деякі його аспекти вже публічно озвучили.
Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк заявила, що насамперед треба шукати фінансування. Прикладом може бути Німеччина, де 40-70% коштів, необхідних на ремонт, отримували завдяки програмам державного кредитування реноваційних проєктів під низький відсоток. Це дозволило в досить стислі терміни реконструювати понад 90 тисяч панельних будинків по всій країні.
"У Німеччині основний критерій вибору між реконструкцією і знесенням – рівень фізичного зношення будівлі. Якщо він перевищував 60%, будинок зносили, щоби побудувати на цій території новий. Якщо менше 60%, то допускалася реновація за допомогою надбудови додаткових поверхів, розширення площі квартир через перепланування, утеплення фасадів будинків і модернізацію системи теплопостачання, установки енергоефективних склопакетів тощо", – цитує голову комітету пресслужба.
Поки парламент лише вивчає досвід, а сама відбудова може відбуватись вже після війни. Можливим сценарієм вирішення проблеми застарілого житла можуть бути надбудови додаткових поверхів та мансард, реконструкція будинку без відселення мешканців і енергозбереження за рахунок модернізації інженерного обладнання.
"З необхідністю модернізації застарілого житлового фонду стикаються більшість урбанізованих держав сучасного світу. Вибір моделей, механізмів, інструментів у тій чи іншій країні залежить як від масштабу самої проблеми, так і від рівня розвитку економіки держави та її соціальної орієнтації", – зауважила Шуляк.
Навіть якщо модернізацію хрущовок будуть проводити повністю за рахунок європейських фондів, без участі власників цих будинків і їхньої згоди зробити це буде неможливо. Шанс продовжити життя своєму будинку є у тих, хто створив ОСББ, порозумівся із сусідами та подав заявку на участь у програмі. Проте наразі грошей для масштабних ремонтів старих будинків немає. Теоретично фінансування може відбуватися з бюджетів на повоєнну відбудову.
Але навіть без цього деякі ОСББ знайшли міські та державні програми, взяли кредити та свої будинки відремонтували. Такі програми час від часу з'являються на сторінках Фонду енергоефективності, крім того, варто звернутись до місцевої влади та дізнатись, чи пропонують вони міські програми підтримки ОСББ. У деяких містах ремонтувати багатоквартирні будинки мешканцям допомагають навіть місцеві великі підприємства.