Гончарук: стати жертвою будівельної афери може кожен

В Україні триває епідемія будівельних афер - нараховано вже понад 120 тисяч жертв житлових махінацій. Ошукані інвестори, які роками чекають від своїх забудовників квартир, і у яких зараз замість даху над головою лише головний біль, що робити далі, втомилися оббивати пороги чиновників, щоб хоч якось відшкодувати понесений від недобросовісних забудовників збиток. У Мінрегіоні визнають, що будівельні афери переросли в загальнодержавну головний біль - ні регіону, де б не фіксували об'єкт із порушеними термінами будівництва. Про те, як не стати жертвою будівельних аферистів і розпізнати завідомо неблагонадійних гравців ринку, "Обозревателю" у ексклюзивному інтерв'ю розповів голова Всеукраїнської громадської організації "Асоціація допомоги постраждалим інвесторам" Олексій Гончарук.

- Будівельні афери сьогодні стали справжньою хворобою України. Чи є якась статистика, що дозволяє дізнатися кількість жертв, кількість недобросовісних забудовників?

- Точної статистики немає, бо держава не вважає за потрібне вести таку статистику, а якщо і намагається, то не дуже добре виходить. Ми пробуємо вести таку статистику. За нашими даними, в Україні налічується на сьогоднішній день близько 120 тис. сімей, які постраждали від дій неблагонадійних забудовників. Але не можна говорити, що все це наслідки афер, тому що випадки бувають різні. Іноді забудовники неправильно розраховують економічні параметри, і проекти стають збитковими. Якщо говорити про кількість забудовників-аферистів, то воно не перевищує десятка, але кількість забудовників, які непрофесійно здійснюють будівельно-інвестиційні проекти, і в результаті страждають люди, їх - сотні.

- Чи існують критерії, за якими спочатку можна розуміти, що забудовник неблагонадійний, щоб не вкладати в ненадійний проект? Як розпізнати аферистів ще на початковому етапі?

- Найголовніше, на що потрібно звертати увагу, вкладаючи гроші в будівництво, - це досвід реалізації забудовником, навіть не стільки забудовником, скільки людьми, які за ним стоять, подібних інвестиційних проектів. Якщо ми бачимо, що у конкретного забудовника люди десятиліттями не отримують квартири, вкладати гроші в проекти цього забудовника я б дуже не радив, тому що за рахунок грошей, залучених на нових об'єктах, він вирішує проблеми старих об'єктів, покриває свої збитки, а за рахунок чого він буде покривати і забудовувати новий об'єкт, поки незрозуміло. Можна допустити, що подібний забудовник просто-напросто буде точно також обманювати людей, як він робив це досі. Тому в першу чергу потрібно дивитися на історію забудовника, на те, яким чином він поводився досі, і виходячи з цього можна буде зробити висновок про те, як він буде вести себе далі.

Плюс до цього, необхідно звернути увагу на те, щоб у забудовника була в порядку вся дозвільна документація, тому що далеко не у всіх забудовників, які починають будівництво, в наявності потрібні дозвільні документи. Причина в тому, що далеко не всі обтяжують себе необхідністю збирати цю документацію до початку будівництва.

З іншого боку, є ще проблема ціни. Необхідно дивитися, якщо десь дуже сильно демпінгує ринок, потрібно розуміти, що це теж певний ризик. В принципі, я не раджу приймати рішення про інвестування в будівництво самостійно. У будь-якому випадку треба радитися з фахівцями. У нашу організацію входять інвестори 75 об'єктів. Якщо є необхідність консультації - завжди будь ласка.

- Чи є страхові програми для забезпечення деяких гарантій інвесторів? Чи може інвестор перестрахувати себе від будівельної афери або банкрутства, скажімо, забудовника?

- На сьогоднішній день страхування інвестиційних ризиків у будівництві в Україні немає. Його не існує в принципі, а ті продукти, які є на ринку, вони ні від чого зовсім нас не захищають. Тому що для того, щоб адекватно оцінити ступінь ризику вкладень в об'єкти, страхові компанії просто не мають механізмів. Те правове поле, в якому працюють сьогодні забудовники разом з інвесторами, воно не дозволяє прогнозувати ризики достовірно, отже, не можна говорити про виконання страхових зобов'язань.

- Жертвами яких компаній стають споживачі? Це великі будівельні концерни, інжинірингові компанії, дрібні гравці будівельного ринку? Напевно, є якась та градація ризиковості ...

- Складно насправді систематизувати компанії за такими показниками. На ринку працює до 5 великих компаній, не називатимемо імена, історія реалізації інвестпроектів яких на сьогоднішній день зводиться до того, що люди не вважають за потрібне відповідати за свої слова і дії. Вони абсолютно непорядно відносяться до інвесторів, брешуть. Але тим не менше вони намагаються щось добудувати, при цьому абсолютно ігноруючи потреби інвесторів, залучають гроші в нові проекти, не добудувавши старі.

З іншого боку - натовпу маленьких, локальних забудовників, від діяльності яких постраждали інвестори. Прикладів дуже багато, приклади різні. Але фактом залишається те, що і деякі великі, і дрібні компанії працюють на ринку недобросовісно. Крім того, зазначу, що поняття великий і дрібний в будівельному бізнесі досить відносно, тому що якщо у компанії вже є 5-6 об'єктів будівельних, то язик не повертається назвати її маленькою. Тому що оборот грошовий в такому випадку значний.

- У будівництві із залученням державних і муніципальних коштів забудовники працюють більш надійно?

- Тут та ж ситуація. Необхідно усвідомити одну істину для себе. Якщо держава внесла гроші в об'єкт, це зовсім не означає, що хтось буде його контролювати і захищати. Найпростіший приклад - столичний об'єкт, в який вкладено міліцейські гроші. Це один з найгучніших недобудов на сьогоднішній день, хоча здавалося б, чиновницькі вкладення. Умовно кажучи, забудовники не виконали зобов'язань перед міліцією, але ніхто нічого на даний момент не може зробити. Тому якщо сподіватися на те, що якщо держава чи якийсь орган державний, навіть силовий, вклав в об'єкт гроші, їх буде хтось захищати особливо люто - ні. Це абсолютно про це не говорить. Навіть існують проблемні об'єкти, замовником по яких виступає Служба безпеки України. Тому наявність держгрошей в об'єкті зовсім не говорить про те, що він стає більш безпечним.

Якщо замовником об'єкта виступає державний чи муніципальний орган, це точно також не говорить про те, що хтось буде за це відповідати. І в Києві, і в регіонах достатньо прикладів, коли комунальні підприємства відводили земельні ділянки, потім ці підприємства за хабарі віддавали приватним локальним забудовникам, і, власне, виходив той же недобуд. Тому різниці в тому, чи вкладати держава в будівництво, брало участь у реалізації проекту чи ні, не бачу. Можу сказати, що якщо в будівництві задіяні гроші державних структур, це завжди означає, що буде працювати принцип колективної безвідповідальності.

- Чи існує механізм, яким визначає ступінь провини, розподіл відповідальності з довгобуду між забудовником та генпідрядником, який працює за гроші замовника?

- Існує договір, яким і розподіляється ступінь відповідальності між замовником і підрядником. Саме він і є таким механізмом. Як там написано, так і має відбуватися, тому що поняття і замовника, і підрядчика досі у нас в Україні розмиті контури має, не до кінця зрозуміло, хто за що відповідає. У класиці, генпідрядник відповідає за якість виконання робіт і пред'являє замовнику виконані роботи до прийняття. Якщо замовник їх приймає, значить, він погоджується з тим, що роботи виконані якісно. І тут генпідряднику пред'явити ще щось буде досить складно.

З іншого боку, замовник відповідає перед людьми, від яких брав гроші, тому що генпідрядник гроші від людей не приймає, як правило. І за вчинення будівництва, за те, що об'єкт буде побудований за фактом, за те, що зобов'язання за договорами будуть виконані, відповідає завжди та компанія, той суб'єкт, який залучає гроші від людей. У даному випадку відносини суто договірні, що написано в договорах, так повинно і бути.

- Чи є на державному рівні якась програма підтримки будівельних інвесторів? Може бути, щось очікується в майбутньому ...

- Я б не чекав від держави допомоги, тому що на сьогоднішній день держоргани поводяться досить пасивно і непрофесійно. Реально займатися цією проблемою сьогодні не хоче ніхто. Можливо, не розуміють її масштабів, можливо, їм це просто нецікаво і не вельми пріоритетно, можливо, позначається серйозне лобі забудовників, яке представлене у владних колах. Інвесторам необхідно самостійно ретельно продумувати свою участь в інвестпроектах, добре вичитувати договору, користуватися послугами фахівців, для того, щоб вони показували і підказували, з чим можна мати справу, а з ким не можна, які запобіжні заходи необхідно передбачити перед тим, як вкладати куди- то гроші.

На сьогодні ми розробили цілий пакет пропозицій, який подано на розгляд відповідальним структурам. В результаті акції "Марш парасольок", спрямованої на захист прав інвесторів житлового будівництва, яка проводилася нашою організацією 25 квітня, прем'єр-міністром Миколою Азаровим було дано доручення створити міжвідомчу комісію з вирішення проблем недобудов. Формально вона була створена, але жодного робочого засідання вона ще не провела. Ми в цю комісію вже подали всі свої пропозиції, у нас є розуміння того, як вирішити цю проблему, у нас є конкретні пропозиції, ми їх сформулювали, в тому числі у вигляді законопроектів. Організувати роботу комісії повинен профільний міністр Анатолій Близнюк. Чекаємо реакції влади на наші ініціативи.

- А коротенько, тезово, можете викласти суть ініціатив?

- Ми просимо дуже багато чого, насправді. Починаючи від введення реєстру майнових прав та системи реєстрації майнових прав на нерухомість, яка будується, з ідеєю наступного характеру. Забудовник, коли він розробив проект, купив проект, отримав дозвіл на ведення будівельних робіт за цим проектом, він повинен реєструвати нерухомість, яка буде побудована, ще до початку будівництва, свої права на початок робіт. І потім тільки зареєстровані в такому державному реєстрі забудовники мають право відчужувати об'єкти комусь. Тобто людина може прийти, подивитися, чи є вибраний забудовник в реєстрі, не обтяжений він, чи не відчужене чи майно комусь. Якщо ні, тоді купувати. На рівні закону потрібно передбачити, що той, хто зареєстрував права, є власником цих самих прав.

Друге - ми просимо створити постановою уряду перелік проблемних об'єктів у будівництві. За нашими підрахунками, їх буде декілька сотень. Кожному інвестору ось цих недобудов має бути наданий статус інвестора проблемних об'єктів з відповідними пільгами. Наприклад, ми вимагаємо, щоб банкам заборонили розривати кредитні договори з такими суб'єктами, щоб були списані штрафні санкції по відношенню до таких людей, щоб по відношенню до таких людей припинили нараховувати відсотки за договорами, поки будинок не буде введений в експлуатацію. Ці люди і так сьогодні знаходяться за межею бідності, і їм потрібно надавати підтримку, в тому числі і державну.

Крім того, ми просимо створити державну страхову компанію, яка б акредитовуються забудовників та інвестиційні проекти і яка б вказувала таким чином інвесторам, куди можна нести гроші, а куди не варто. Вона повинна бути таким, скажімо, маркером - якщо забудовник акредитований від державної страхової компанії, значить, там можна страхувати свої інвестиційні ризики добровільно. Чи не "повинен", як зараз, це дурниця досконала, тому що забудовники створюють страхові компанії кишенькові, результаті роботи яких створюється ілюзія страхування, а саме добровільно. Насправді там немає ніякого страхування та у разі настання страхового випадку ризики оплачувати оплачувати і покривати не буде. Це чергова афера, тільки вже страхова.

Крім того, ми ініціюємо створення спеціальних комісій на базі місцевих державних адміністрацій, територіальних органів та за участю представників прокуратури, забудовників та інвесторів для проведення оцінки економічної привабливості інвестиційного проекту та визначення ступеня їх готовності.

За результатами аналізу об'єктів їх слід розділити на 3 категорії: економічно привабливі проекти, який згодом передаються для участі в програмі Держіпотечної установи, проекти із сумнівною економічної складової (передаються на баланс відповідних органів місцевого самоврядування для розробки плану повернення економічної привабливості) і збиткові проекти.

Також серед наших вимог - створення державної будівельної корпорації, основною функцією якої було б побудова доступного житла і завершення будівництва проблемних об'єктів. Ми просимо прийняти постанову Кабінету Міністрів, щоб зобов'язати забудовників, які прострочили завершення будівництва більш ніж на 6 місяців, протягом місяця передати такі об'єкти на баланс місцевої влади для завершення його будівництва.

Крім того, ми розглядаємо питання складення переліку осіб - посадових осіб та реальних власників підприємств-забудовників, в результаті діяльності яких постраждали інвестори.

Всього нами запропоновано близько 18 ініціатив, у разі прийняття яких ми однозначно покращимо ситуацію в будівельному інвестуванні.

- І останнє запитання. Чим, власне, ваша організація, виходячи з її назви, допомагає обдуреним інвесторам?

- Щоб було зрозуміло, ми - самі інвестори. Насправді ми не зовнішня структура по відношенню до інвесторів. Асоціація - це група людей, об'єднаних єдиною метою. Організація складається з лідерів ініціативних груп інвесторів. Ми обмінюємося досвідом; вирішуємо питання, що стосуються всіх; допомагаємо один одному, чим можемо; проводимо спільні акції; намагаємося застерігати людей, щоб вони не стали одними з нас.