Блог | Недоотримані мільярди: що не так з податком на нерухомість в Україні

В Україні кожен власник нерухомості – фізична чи юридична особа – повинні щороку сплачувати податок. Звільняються від оподаткування власники квартир площею до 60 м² і будинків до 120 м². За кожний квадратний метр понад встановленої норми особа має сплатити суму, визначену місцевими органами влади, але не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати. Максимальна ставка податку на 2020 рік складає 70,84 грн. за м². Також обов’язково треба платити за нерухомість, яка використовується для отримання прибутку – здається в оренду, лізинг, або використовується для ведення підприємницької діяльності.

Наприклад, власник квартири площею 100 м², за умов максимальної граничної ставки, заплатить по 70,84 грн. за кожні з додаткових 40 м², або ж сумарно 2833,60 гривень на рік.

Першою проблемою є неефективність процесу адміністрування податку. Її причина полягає в неповноті бази, якою оперують податкові органи для нарахування сум. Цифрову систему запустили у 2011 році, а дані для неї збирались в ручному режимі з архівів. Як наслідок, 40% нерухомості просто не потрапили до бази. І хоча податківці мають можливість донарахувати податок за останні три роки, тобто, можуть згодом частково повернути недоотримані кошти – це все одно не знімає питання відсутності достовірної інформації.

Одним із рішень є створення єдиної системи на базі кадастру, яка б містила інформацію про всі ділянки, а також об’єкти нерухомості на них. Декілька державних органів, які зараз розрізнено використовують та адмініструють схожі за наповненням бази, могли б зекономити час та ресурси завдяки об’єднанню зусиль.

Друга проблема більш глобальна. У 2018 році в Україні зібрали 3,7 млрд гривень податку на нерухомість, а у 2019 році – 4,9 млрд грн. Проте ці гроші, фактично, розчинились у місцевих бюджетах. Люди отримують платіжки та віддають податковій службі від декількох сотень до пари тисяч гривень. Але вони не розуміють, за що взагалі платять цей збір.

Зовсім інший підхід використовується, наприклад, в США. Там ставку податку на нерухомість розраховують у залежності від вартості житла у тому чи іншому районі міста. Податкові органи адмініструють достовірні бази з ефективною аналітикою ринкових цін, а тому реально визначають вартість всіх об’єктів нерухомості.

Далі кошти від сплати податку використовуються на потреби того району міста, де розташований об’єкт нерухомості. На ці гроші розбивають парки, будують та утримують школи, ремонтують дороги та надають мешканцям інші послуги. Наприклад, якщо влада облаштовує парк неподалік якогось житлового комплексу, це збільшує вартість квартир у ньому і також зростає сума податкових надходжень.

Починає працювати двостороння мотивація. Влада району чи міста розвиває інфраструктуру, щоб приваблювати все більше людей, збільшувати попит на житло, вартість нерухомості та, як наслідок, суми податкових зборів. Люди розуміють, що кожен додатково витрачений на податки долар – це інвестиція в зростання вартості їх майна та збільшення комфорту, а не просто витрати в нікуди.

Введення подібного принципу в Україні можна розпочати у рамках пілотного проекту з декількох великих міст. Для початку, необхідно розробити підхід справедливої оцінки нерухомості, а також запустити публічну систему з інформацією про ціни, які використовуються для розрахунку податку у кожному з районів та для різних типів житла. Цілком логічно, що нерухомість у “хрущівці” та новому ЖК бізнес-класу коштує по-різному. Далі зібрані кошти треба використовувати лише в межах тих районів, де розташовуються об’єкти нерухомості, що увійшли у базу оподаткування.

Така система зробить увесь процес прозорим, адже буде видно, скільки податків зібрано в тому чи іншому районі. Перевірити правильність можна буде за пів години з сайтом статистики та будь-яким агрегатором оголошень з продажу нерухомості. Натомість люди будуть точно знати, скільки грошей вони віддали у якості податків, та вимагатимуть від влади детальних звітів про витрати.

Також цей податок буде набагато логічнішим за скасований пайовий внесок – адже платити мають не лише забудовники, а й люди, які безпосередньо проживають в тому чи іншому місці десятки років, і прямо зацікавлені в його розвитку.

Недоотримані у 2019 році 2 мільярди гривень податку на нерухомість – це серйозні кошти, але вони навряд зможуть розв'язати місцеві проблеми. Проте вони дають привід замислитись над системою оподаткування нерухомості як такою. Цілком очевидно, що базою для оподаткування об’єктів нерухомості має бути не мінімальна зарплата, а ринкова вартість майна. Натомість гроші треба витрачати на відкриття та утримання шкіл, дитячих садків, стадіонів або парків поруч з об’єктами нерухомості. Податок на нерухомість не має розчинятися у загальному бюджеті. Натомість він буде ефективним тоді, коли стане адресним та цільовим, й почне використовуватися виключно для збільшення рівня комфорту мешканців.