Відео дня
Що чекає на хрущовки та як захиститися від несумлінного забудовника: інтерв'ю з Парцхаладзе
В Україні активізувалося будівництво, проте чимало житлових комплексів зводяться з порушеннями, що може спричинити низку проблем для громадян. Паралельно вводяться нові державні будівельні норми, які покликані підвищити комфорт і надійність нерухомості. Про ключові пункти та нюанси ДБН в інтерв'ю OBOZREVATEL розповів заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Лев Парцхаладзе. Також він пояснив, що чекає на українські хрущовки, які відживають своє.
- Лише у Києві з порушенням закону будуються понад 30 житлових комплексів, і частину багатоповерхівок можуть просто знести. Вже є прецедент - днями Господарський суд Києва прийняв рішення щодо будинку на вул. Теодора Драйзера, 40. В результаті люди можуть залишитися і без житла, і без грошей. Як вирішувати цю проблему?
- Не знайомий з конкретним рішенням суду, тому складно прокоментувати цю ситуацію. Але якщо говорити загалом, в країні існує проблема незаконного будівництва - і тут, крім недобросовісних чиновників, є ще й недобросовісні забудовники. Треба показати, що забудовник має нести відповідальність. І важливо, щоб чиновник, який давав дозвіл, також відповідав у разі порушень.
- Якою має бути ця відповідальність?
- І матеріальною, і кримінальною.
- Що ви порадите українцям, які хочуть придбати житло? Як перевірити сумлінність забудовника, дізнатися, що він будує за усталеними нормами, щоб потім не мати жодних проблем?
- По-перше, треба дивитися, чи наявні дозвільні документи. По-друге, необхідно дивитися на репутацію забудовника, на кінцевого бенефіціара. Підприємцям, які займаються серйозним бізнесом, важлива їхня репутація. Так, усі можуть приймати невдалі рішення, але вони не братимуть участі в авантюрах, через які люди втратять гроші.
- Можете розповісти детальніше про нові норми ДБН, які ввело ваше міністерство? Які ключові пункти?
- У нас 180 ДБНів і ГСНів. ДБН - це державні будівельні норми, ГСН - галузеві будівельні норми. Наразі ми активно працюємо над змінами ДБНів заради безпеки та комфорту людей. Тому вивчаємо європейські норми, дивимося на нові тенденції.
З останнього - цього року вже затвердили 9 ДБНів, минулого року - 14. Загалом плануємо цього року змінити 22 ДБНи. Але це постійний процес - один і той самий ДБН за рік можна тричі поміняти, бо технології безперервно розвиваються.
Читайте: Ціни на житло в Україні: що буде дешевшати, а що дорожчати
Наприклад, зараз обговорюємо ДБН щодо 5% місць на паркінгах для електромобілів. Сподіваємося, що до 2030 року буде вже 100% паркомісць оснащено для електромобілів. Але можливо й таке, що до 2025 року електромобілі витіснять інший транспорт. Може, в якийсь рік взагалі заборонять бензинові або дизельні авто. Відповідно паркінги мають бути готові до цього раніше. Технології можуть підганяти нас до прийняття швидших рішень.
З нових важливих ДБНів - планування території. Ця норма частково визначає містобудівну політику. Ми ввели таке поняття як блакитна лінія - обмеження поверховості міст, щільність забудови і багато іншого. Всього таких інноваційних рішень близько 150-ти.
- Цю блакитну лінію встановлює місцева влада?
- Так. Кожне місто має визначитися з поверховістю. Але цей показник не є єдиним для всього міста. Точніше, це визначається силуетом забудови. Він залежить від рельєфу, може коригуватися залежно від зони: якщо взяти Київ, то на Подолі може бути одна поверховість, а на Троєщині інша.
Зараз у містах, особливо в мільйонниках, це гостра проблема. Процес поверховості не те щоб неконтрольований, але значною мірою його формує бізнес. А взагалі можна сказати, що визначають будівельну політику три складових: бізнес, громадськість та влада. Кожен населений пункт повинен мати свій вигляд, характер.
Читайте: У Києві масово знесуть "хрущовки": які будинки під ударом
І дуже погано, коли є перекоси впливу на процес з боку бізнесу або громадськості, тому дуже важливо, щоб місцеві органи влади встановлювали блакитну лінію - щоб уникнути конфліктів між бізнесом і громадськістю.
Також ми ввели зелену лінію - всі парки і сквери мають бути окреслені, щоб ніхто не міг на них зазіхнути.
Формувати поверховість слід залежно від населеного пункту, від кількості населення. Зараз має місце будівельний бум, і в якомусь невеличкому селі можуть зводити багатоповерхівки. А там немає ніякої інфраструктури: мережі не готові до такого навантаження, немає ані пожежної, ані шкільної, ані медичної інфраструктури.
Ми хочемо створити комфортні умови для людей. Тому в ДБН ретельно прораховуємо співвідношення паркомісць, вимоги до благоустрою дворів, спортивних і дитячих майданчиків. Прибрали обов'язкову наявність сміттєпроводів в кожному будинку тощо.
- Впровадження нових ДБНів відіб'ється на ціні нерухомості?
- Глобально - ні. А, наприклад, відсутність сміттєпроводів може навіть знизити ціну. Якщо додамо ліфт у паркінг, то вартість теж може зменшитися - не потрібні зайві входи-виходи. Але все це незначні коливання у ціні.
Читайте: Квартири за ціною собівартості: коли краще купувати житло в Україні
А ось якщо говорити про будівництво шкіл - ввели обов'язкове застосування енергозберігаючих технологій. І це, звісно, підвищить ціну. Але при цьому ми будемо економити 20-30% газу. Не хотілося б залежати від країни-агресора. Плюс - термін експлуатації таких будівель збільшується на 25-30%. Ми не такі багаті, щоб будувати дешево.
- Які ще є нові ДБН для шкіл, дитсадків? Що вони принципово змінюють?
- Раніше всі класи у школах були фронтальні, але ми прибрали це обмеження. Тепер класи можуть бути різними - можна хоч на пуфиках збиратися, в коло парти ставити тощо.
Також ми збільшили норму площі на одного учня - тепер це не 2 кв.м. на учня, а 3 кв.м. Раніше було обмеження щодо розташування дитячих садків у житлових будинках. Тепер ми розширили можливості. Наразі розглядаємо таку ідею і щодо початкових шкіл 1-4 класи. Це зручно для людей, бо в містах-мільйонниках це дуже актуальна проблема - дитячих садків, шкіл катастрофічно бракує, класи переповнені.
Тому у нас є низка таких кардинальних ідей. І якщо навколо немає відповідної інфраструктури, то необхідно зобов'язати забудовника передбачити будівництво дитсадка та школи.
- Ви не вважаєте, що це відлякає бізнес?
- Ми повинні будувати гармонійні міста. Чим ми відлякаємо бізнес? Гірше буде, якщо забудують величезні житлові комплекси, а шкіл і дитсадків поблизу не буде. Наявність школи в комплексі підвищить попит на житло. Це колосальна перевага. Кажу вам як колишній бізнесмен і як батько маленьких дітей. Адже значна частина сімей обирає житло з прив'язкою до школи.
- Щодо паркінгів, у тому самому Києві є приклади, коли ціна за одне місце коливається від кількох сотень тисяч гривень до мільйона. Чи слідкуватиме міністерство, щоб забудовники не задирали ціни?
- Питання формування ціни не може контролюватися державою. Ціни формуються з урахуванням попиту і пропозиції. Забудовник ніколи не будуватиме зі збитком для себе. Якщо хтось будує нижче собівартості, то слід замислитися, чи варто у нього купувати квартиру.
Читайте: Неправильне паркування в Україні: де можна ставити авто і що чекає на порушників
- А як вирішувати проблему з паркінгами у старих кварталах?
- Є технології будівництва паркінгів навіть під наявними будівлями. Наприклад, подивіться на ЦУМ. Він же не зносився. Його перебудували і зробили підземний паркінг. Але це дорога технологія. Знаю, що в центральній частині Києва зараз розглядають об'єкт для реконструкції, і одна з вимог до інвестора - будівництво підземного паркінгу більш ніж на 1 тис. місць. Все залежить від економічної ситуації - чи окупиться інвестору цей паркінг.
- Ще одна проблема, яку треба вирішувати, - детінізація будівельної сфери. У багатьох містах на будівництвах офіційно працюють за мінімалку, що, звісно, неправда. Як змусити будівельний бізнес чесно платити податки?
- Чому ви так вважаєте? Думаю, такої проблеми немає. Є інша - щойно Європа стала відкритішою для нас, дуже багато робітників вирішили переїхати. У 2007 році в будівельній галузі працювало 1,2 млн осіб. Зараз близько 300 тисяч.
При цьому Україна є одним з лідерів за рівнем кваліфікації кадрів у будівельній галузі.
- Поки що не йдеться про дефіцит? Просто відтік?
- І дефіцит також є.
- У регіонах, чи у Києві також?
- У Києві теж складно знайти кваліфікованих працівників у деяких напрямках будівельної сфери.
Читайте: Ситуація з міграцією покращиться через два роки - Рева
- Яким ви бачите вирішення цієї проблеми?
- Це еволюційний процес: щойно з'являється вакуум - з'являється і попит. Відповідно до цього люди перекваліфіковуються. Так що це питання часу - через кілька років ситуація вирівняється.
- Можна ввести європейські ДБН, але вони не працюватимуть, якщо не забезпечити ефективну систему контролю. Що розкажете про неї?
- Архітектор проекту сертифікується. Нещодавно ввели обов'язкову вимогу - сертифікація можлива лише з вищою освітою. Важливий момент - раніше ліцензії видавалися на компанію, а тепер архітектор несе персональну відповідальність за те, що він проектував.
Далі - кожен проект проходить експертизу. Його перевіряють, і один з параметрів - це перевірка на предмет безпеки конструкцій. Потім головний архітектурний будівельний контроль дивиться на отримані дані і дає дозвіл на будівництво. А при введенні в експлуатацію роблять аналіз відповідності проекту щодо зведеного будинку. Це світова практика, ми нічого нового не вигадуємо.
Читайте: В Україні значно подорожчало будівництво
У рейтингу легкості ведення бізнесу Doing Business-2018 Україна за показником "Отримання дозволів на будівництво" зпосідає 35 місце - минулого року зростання склало 105 позицій. Нам вдалося домогтися істотного підвищення рейтингу за будівельним показником. І справді, за минулий рік було проведено чимало змін в регуляції будівельної сфери. Цього року ми продовжили цю роботу і сподіваємося, що наступного року наша країна увійде в ТОП-10 за будівельним показником. Рейтинг складається за 4-ма критеріями: кількість процедур, терміни, ціна, контроль якості
- Що робити з хрущовками, які відживають своє?
- Зараз аналізуємо ідеї та розробляємо законопроект. Розглядаються два підходи: знесення хрущовок та їхня реконструкція. Хочу зазначити, що проблема не може вирішитися швидко і легко, бо у держави немає коштів, щоб усі хрущовки разом зробити енергоефективними, повністю змінити всі комунікації у будівлях.
Москва - не найкращий приклад для наслідування, але там усі хрущовки були не лише реконструйовані - там відбулася повна реновація. Ми ще до цього фактично не приступали. У нас недосконале законодавство щодо розселення, немає чітко прописаних вимог до забудовників, тому питання висить у повітрі. Крім того, передбачено згоду 100% мешканців - це практично неможливо.
Читайте: Ремонтуйте самі: віце-прем'єр пояснив, як українцям виживати у хрущовках
Якщо говоримо про перебудову кварталів, то важко отримати згоду всіх будинків. Три будинки погодилися, два - ні, і в підсумку будуть такі анклави у мікрорайоні.
А якщо робити - то гармонійно. Законопроект має враховувати всі можливі проблеми і варіанти їхнього вирішення. Зокрема відселення має відбуватися в той самий район, де жили люди. Умовно: якщо проживав на Печерську, не можна відселяти на Троєщину. Безумовно, запропонована житлоплоща має бути з ремонтом, а поблизу має бути комфортна інфраструктура.
Термін експлуатації інженерних мереж хрущовок і сталінок завершився. У нас дійсно назріває проблема. Але дуже важливо, щоб бізнес захотів вкладати в цю сферу - це має бути економічно вигідно.
- Чи можуть інвестори, які візьмуться за реновацію, розраховувати на якісь пільги від держави?
- Держава має взяти на себе підведення інженерних мереж, юридичний супровід. Ці питання бізнес не повинен вирішувати сам безпосередньо з населенням, це має робитися через місцеві органи влади - місто зобов'язане подбати про своїх людей.
Читайте: Хрущовкам у Києві загрожують пожежі через бойлери
- Коли приблизно планується завершення законопроекту?
- До кінця року редакція має набути остаточного вигляду. Її треба узгодити з усіма сторонами, зокрема із громадськістю. Є багато кутів, які ми хотіли б вирівняти, зробивши законопроект максимально гармонійним. Всі задоволеними не будуть, але, як то кажуть, подивіться на досвід інших країн і зробіть краще.
- А зараз мешканці самі беруться за модернізацію будинків?
- У випадку ОСББ - так. З ЖЕКами складніше. В ОСББ обирається директор, якому ставлять завдання. Люди скидаються, планують ремонти - і ситуація значно краща.
- Плюс - ОСББ можуть отримати підтримку від держави.
- Безумовно.