Блог | Україна може наздогнати країни ЄС за темпами зростання цін на нерухомість

З 2010 року ціни на житло в країнах Європейського Союзу зросли в середньому більш ніж на 26%. Держава-лідер Естонія продемонструвала збільшення вартості осель на понад 100%. Подібні тенденції можуть стати притаманними і Україні.

За останні десять років ціни на нерухомість зросли майже в усіх країнах-членах Європейського Союзу. За даними Євростату, найбільший приріст показали Естонія (+105,1%), Угорщина (+92,2%), Люксембург (+90,5%) та Латвія (+83,6%). Лише в 4 із 27 держав зафіксували зменшення цін на житло – серед них Греція (-31%), Італія (-15,5%), Кіпр (-7,7%) та Іспанія (-4,5%). І тільки у двох із чотирьох країн разом зі зниженням вартості осель відбулось падіння орендних ставок – у Греції та на Кіпрі.

Більшість держав, які продемонстрували найвищі темпи збільшення цін на житло – це так звані "нові" члени Європейського Союзу. Винятком із цього тренду можна вважати Люксембург, але це дуже особливий ринок із майже виключно інвестиційним попитом та відносно невисокою кількістю угод.

Порівняння вартості житла у межах одразу 27 держав Європейського Союзу дає можливість нівелювати вплив валютних чинників. Оскільки більшість країн з переліку користуються єдиною валютою для розрахунків, можна розглядати ринок нерухомості без поправок на інфляцію та політику центральних банків, які могли по-різному кредитувати населення та бізнеси.

Перший важливий фактор — серед країн-лідерів у рейтингу зростання цін на нерухомість, Естонія, Латвія та деякою мірою Угорщина мали схожу на українську ситуацію із застарілим житловим фондом. Німеччина і Польща, де ціни зросли відповідно на майже +70% та +30%, хоч і не потрапили у ТОП, аналогічно проводили велику роботу з модернізації житла, що залишилось у спадок від радянських часів.

Приведення всього житлового фонду до стану нового із повноцінним утепленням, заміною комунікацій, встановленням нових систем вентиляції та опалення, ремонтом у під’їздах та подекуди навіть добудовою додаткових поверхів – один із факторів, який вплинув на рівномірність зростання цін на нерухомість.

Для порівняння, в Україні, де незважаючи на карантин ціни за рік збільшились на майже 10%, навпаки спостерігається серйозний розрив між старим та новим житловим фондом. Якщо вартість нерухомості на первинному ринку, а також квартир у новому житловому фонді, що перепродаються на вторинному ринку, зростають на 12-15% щороку, то у старих будинках житло дорожчає максимум на 4-7%. Натомість "хрущівки" можуть показувати навіть зворотну динаміку. Дуже показовим є ринок столиці, бо саме тут поруч можуть знаходитись стара "хрущівка", трохи новіша дев'ятиповерхівка та зовсім новий монолітно-каркасний будинок. Найнижчою буде вартість житла у "хрущівці", далі з відривом на 20-30 відсотків знаходяться варіанти у дев'ятиповерхівці. Нарешті, щонайменше вдвічі дорожчою буде оселя аналогічної площі у новому будинку.

Враховуючи, що загалом у країні понад 70% житла було зведено до 1990 року, а повноцінна модернізація за німецьким чи латвійським сценарієм зовсім не проводилась, цей сегмент уже зараз є проблемним. Дуже скоро "хрущівки" зовсім підуть з ринку через відсутність попиту на такі оселі, а також плани щодо їх знесення, які вже неодноразово озвучували керівники та фахівці столиці. Навіть невеликий додатковий попит на більш нові квартири змусить ціни зростати швидше.

Ще один фактор серйозного подорожчання житла саме у нових державах-членах ЄС – це початково недооцінена позиція країн з точки зору їх економічного потенціалу. Зі зростанням рівня доходів місцевого населення, покращенням умов ведення бізнесу та приходу капіталу з інших європейських країн, рівень цін на житло, як органічний показник загального стану розвитку економіки, почав стрімко зростати.

У свою чергу, Україна має набагато більше невикористаного потенціалу, який може чинити вплив на вартість квадратного метра. По-перше, у нас все ще не так потужно розвинуто іпотечне кредитування. Якщо для європейців звичними є кредити на житло під 2-4% річних, в українських реаліях навіть 10% дозволять одночасно вивести на ринок усіх, хто зараз лише накопичує кошти на квартири і має по 60-70% від потрібної суми.

Очевидно, якщо всі ці громадяни одночасно прийдуть на ринок та сфокусуються на сегменті житла, прийнятого в експлуатацію після 1990 року, ринок може відреагувати зростанням цін аж до +50% на рік. Дещо схоже вже відбувалось у 2006-2008 роках. Наприклад, лише із середини вересня до кінця грудня 2006 року ціна квартир в Києві збільшилась із $1941 до $2457/м³ (+26,6%). Саме тоді банки почали активно пропонувати кредити під 10%.

На піку, у середині 2008 року, ціна квартир впритул наблизилась до $3 тисяч/м². Для порівняння, наприкінці 2020 року середня вартість склала понад $1260/м². Карантин дещо пригальмував тренд зростання, який з січня 2019 року до березня 2020 становив близько +20%.

Однак, на сьогодні цілком ймовірним є суттєве збільшення цін на житло за сценарієм 2006-2008 рр. і тоді Україна за рік-два покаже динаміку європейських лідерів по здорожчанню житла за 10 років, що швидко знівелює позитивний вплив запуску іпотеки для населення, яке у цих умовах не буде спроможне купувати квартири і у такий спосіб покращувати власні житлові умови.

Вихід із ситуації – створення привабливого інвестиційного клімату, що призведе щодо збільшень інвестицій в економіку держави і, як наслідок, буде сприяти зростанню реальних доходів населення, частиною яких люди будуть направляти на придбання квартир. Іншим напрямком повинно бути включення у пул житла для придбання за іпотечними кредитами не лише осель у закінчених будівництвом об’єктах, але також квартир у житлових будинках на етапі їх зведення.