Як купити житло в Україні: прогноз цін і корисні поради

За даними ЮНІСЕФ, для 3/4 молоді найактуальнішою проблемою залишається придбання власного житла. В Україні в умовах зниження реальних доходів громадян і на тлі падіння ринку нерухомості це питання - одне з найгостріших.

За різними оцінками, в арендованих квартирах продовжують жити не менше 400 тис. українських сімей. А іпотека в Україні - одна з найдорожчих серед країн Європи (близько 20% річних.

Тому "Обозреватель" зібрав важливі поради для українців, які мріють про власну квартиру.

Життя в розстрочку

Фінансова криза 2014-2015 років фактично зупинила іпотечне кредитування. Тому зараз далеко не кожен банк готовий дати в борг на нерухомість навіть перевіреного клієнта.

Зібрати на квартиру з середньою зарплатою теж практично неможливо, але варіант купити своє житло - все-таки є.

Читайте: Бабуся в навантаження: розкриті нові афери на ринку житла в Києві

За оцінками голови правління Спілки консультантів з нерухомості Івана Кудаяра, незважаючи на падіння доходів і інфляцію, ринок нерухомості в столиці зараз досить живий, хоча і сегментований. Якщо ринок землі, підсобних приміщень - "стоїть", то новобудови і маленькі квартири користуються попитом. 3/4 всіх угод на покупку квартир якраз припадають на "первинку".

"Тому не виключаю, що ціни на такі невеликі однокімнатні квартири в Києві будуть рости в перспективі. Що ж стосується хрущовок, старого житла, "вторинки", то кияни, особливо молоді, не дуже хочуть жити в неприбраних під'їздах і так далі. Тут я не виключаю ще деяке падіння цін на квартири. Але не більше 5-10%, що мало вплине на ринок в цілому", - заявив він.

З його слів, середня ціна на нову, вже побудовану однокімнатну квартиру в столиці зараз стартує від $27-28 тисяч. Старі ж квартири такої ж комплектації, зокрема, "хрущовки", можна купити і за $18-19 тисяч.

Читайте: Нові правила оренди житла в Україні: розробникам вказали на слабкі місця

На думку Кудаяра, на відміну від аренди житла, у покупці фактор сезонності не грає ролі. Наприклад, всі знають, що попит на оренду житла зростає восени - з'їжджаються студенти. Але що стосується покупки власної квартири, як кажуть, і влітку і взимку - одним кольором.

"Також потрібно враховувати, що, в принципі, ринок нерухомості у нас інертний. Він навіть на кризові моменти реагує не відразу, а через півроку. Якщо говорити про курс долара, то первинка від різкого підвищення курсу долара росте в ціні. А ось вторинка навпаки падає", - додав експерт.

Кудаяр впевнений, що в Україні, незважаючи на всі економічні труднощі, купити власне житло цілком реально.

Читайте: Квартири в Києві: стало відомо, як можуть змінитися ціни

"Зараз ринок, в тому ж Ірпені такий, що квартиру можна купити за $10-15 тисяч. Тобто квартиру в передмісті столиці можна придбати за вартістю автомобіля. Але кредитування або оформлення іпотеки у нас зустрічається рідко, під час покупки нового житла", - звернув увагу він.

За його словами, необхідно внести 30-50% від вартості квартири в вигляді першого внеску. А потім оформити розстрочку - на 1-3 роки. Хоча 3 роки зустрічається рідко.

"Зазвичай це оформлення на 1-2 роки і виплата щомісячно частинами. І поки ви не виплатите всю суму, то власником квартири ви не є", - пояснив Кудаяр.

Що ж стосується вторинного ринку, то тут доведеться викласти всю суму "тут і відразу". Ось чому ринок первинного житла в більшому попиті і фактично вигідніше. Однак тут варто пам'ятати, що включається інший ризик - недобросовісний інвестор. Такі приклади, на жаль, в столиці є.

Читайте: На 20%: ЗМІ повідомили про різкий стрибок цін на оренду квартир в Україні

"Так, забудовник "Золота Брама" в Києві ще 3 роки тому зібрав гроші з мешканців на будівництво нового будинку на Лівому березі. Був закладений фундамент, побудована коробка, а далі справа не пішла. Людей уже рік водять за ніс, розповідаючи, що будуть змінювати інвестора, що необхідно вкласти ще гроші для отримання копій дозвільної документації. Схоже, ми "попали", - розповів "Обозревателю" 45-річний киянин, який профінансував 30% вартості житла, але досі залишається без квартири.

Тому у випадках оформлення розстрочки експерти рекомендують максимально простудіювати всю інформацію про забудовника, вивчити форуми та відгуки, щоб уникнути афери.

Мінімальний дохід від $3 тисяч в місяць

Скільки ж потрібно заробляти на місяць, щоб відкладати хоча б 20% на покупку житла? За словами глави Національної ради Ріелторської палати України Віктора Несіна, сім'ї з двох чоловік, які отримують мінімалки 3200 грн, купити своє житло нереально.

"У моєму розумінні, якщо сім'я заробляє від $3 тис. На двох на місяць в Києві, це дозволяє їм хоча б відкладати гроші, щоб вже через 5-10 років купити своє житло", - вважає він.

Як показує практика, такі гроші заробляє все-таки меншість. Тому покупка своєї квартири все ще залишається вкрай проблематичною.

На думку Несіна, ринок нерухомості, зокрема квартир в столиці, знаходиться в такому ж стані, як і в кінці 2017 року.

Читайте: Житлова нерухомість-2018: підсумки і прогнози

"Благо, ніяких змін і потрясінь не було. Можна констатувати, що ринок знаходиться в стадії стагнації. Перспектив підвищення цін на вторинному ринку я не бачу. Тобто ринок в цілому стабільний з тенденцією до зниження вартості. Адже, як би там не було, пропозиція сьогодні перевищує попит ", - сказав він.

Експерт підкреслив, що первинне житло купувати вигідніше, адже його вартість зафіксована в національній грошовій одиниці. Тоді як вартість "вторинки" зафіксована в доларі.

"Ціни на квартири на первинному ринку в результаті нижче, ніж на вторинному ринку. Плюс тут активно діють всілякі програми лояльності. Інвестори пропонують різні варіанти розстрочки. І це найбільш реальний і вигідний варіант на сьогодні. Адже кредит або іпотека практично нереальні", - додав Несін .

Кредит, депозит або іпотека?

Є варіант примноження заощаджень - розміщення коштів на депозиті. На даний момент середня ставка по депозитах - 6% річних. Якщо стартовий капітал, наприклад, $1320 на рік розмістити на депозитному рахунку в банку, через 12 місяців можна отримати вже $1400. При цьому, якщо продовжити відкладати щомісяця 30% від зарплати, вже через два роки на депозит можна покласти $2720 доларів.

Але в такому разі, тільки за умови стабільності банківської системи України, на однокімнатну квартиру в столиці за $29-30 тис. можна буде зібрати мінімум за 15 років. Тобто, депозит - це все-таки спірний варіант.

Що стосується іпотеки, то такий кредит дають далеко не кожному. Повинен бути офіційний стабільний високий заробіток, вік від 25 років і, бажано, вже наявність нерухомості. Крім цього, все одно знадобиться перший внесок - як мінімум 30% від вартості квартири.

Читайте: Київ в топ-10: названі міста з найдорожчою орендою нерухомості в Європі

Так, наприклад, "Ощадбанк" дає іпотеку на термін до 20 років. Заплативши перший внесок, взявши іпотеку під 22% річних на 20 років, ви щомісяця повинні будете віддавати банку 10770 гривень. А це більше, ніж середня зарплата в столиці. Тому іпотека - далеко не кращий спосіб. Адже при переплати в два і більше разів вигідніше орендувати житло.

У свою чергу, народний депутат фракції БПП і заступник голови профільного комітету Верховної Ради України з питань фінансової політики та банківської діяльності Руслан Демчак зазначив в коментарі "Обозревателю", що без відновлення економічного зростання і без відновлення роботи Державної іпотечної установи, яка зараз чекає кредит від Китаю в розмірі $1,5 млрд, про нормальний кредитування говорити не доводиться. Тобто, потрібна комплексна програма оздоровлення, в тому числі з боку Нацбанку, яка реанімує цей сегмент.

Плюс, зі слів Демчака, вкрай важливо в законодавчому полі встановити жорсткі норми, щоб убезпечити і людей, і банки.

"Зараз в парламенті чекаємо прийняття ряду законопроектів, які повинні убезпечити як тих, хто дає кредит та іпотеку, так і наших громадян. Адже не секрет, що деякі іпотечні установи відверто обманюють наших людей, рекламуючи ставку кредиту в 0%. Є багато химерних схем, коли можна розірвати контракт, залишивши людину і без грошей, і без квартири. Всі ці моменти обов'язково потрібно відрегулювати на законодавчому рівні", - зазначив нардеп.

Знайти самотнього пенсіонера

Ще один варіант - оформлення договору довічного утримання, які найчастіше підписують з літніми людьми без спадкоємців. Як стверджують експерти, в столиці такий можна зробити за $10-15 тисяч.

На ринку працюють компанії, які за відсоток знаходять сім'ям таких самотніх пенсіонерів. Згідно з угодою, родина зобов'язується виплачувати пенсіонеру певну щомісячну суму, оплачувати всі комунальні рахунки. При цьому вселитися в квартиру можна буде тільки після смерті пенсіонера.

Читайте: "Оформив за два дні": нардеп переписав на тестя нерухомість на $ 10 млн

Зі зрозумілих причин цей вид угод не користується особливим попитом у киян. Тому основна частина "безквартирних" все-таки віддає перевагу варіанти з розстрочкою або покупкою відразу ж - за умови матеріальної допомоги "з боку", наприклад, від батьків.

В цілому заробити на квартиру простому українцеві теоретично реально, але на практиці - досить важко. При середньому рівні доходу сім'ї доведеться економити по максимуму і не один рік. Але і цей дохід є далеко не у кожного. А покупку житла "тут і зараз" можуть дозволити собі одиниці.