ЖК 4U: ізраїльському забудовнику – прибутки, українському бюджету – штрафи

Як залізобетонна конструкція перетворюється на житловий комплекс комфорт-класу? Чому на земельній ділянці державної установи – Інституту технічної теплофізики НАН України – будує приватна ізраїльська компанія? Як зробити так, аби прибутки від будівництва отримував закордонний девелопер, а всі штрафи впали на український бюджет?

З дивовижними метаморфозами будівництва ЖК 4U у промзоні Святошинського району міста Києва, а також допущеними забудовником порушеннями українського законодавства та перспективами доведення будівництва розбиралася команда експертів НЕРУХОМІ.

Що будують?

Зазвичай, кожен аналіз житлового комплексу НЕРУХОМІ розпочинають з того, що не викликає сумнівів чи двозначних трактувань: опису самого ЖК і його фізичних параметрів, даних про забудовника, девелопера тощо. Але у випадку з ЖК 4U зробити навіть це виявилося проблематично.

Достеменно відомо тільки, що земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, належить Інституту технічної теплофізики НАНУ, який став замовником проведення робіт. Девелопером же виступила ізраїльська компанія Simple Investment Ltd, яка позиціонує себе як компанію, що спеціалізується на професійному супроводі інвесторів, маркетингу нерухомості і управлінні власністю громадян Ізраїлю в Україні.

Один об’єкт – дві правди

У ЖК 4U є дві версії сайту – ізраїльська і українська. І показники комплексу на обох версіях кардинально різняться.

Українська версія сайту презентує комплекс, що складається з двох 27-поверхових будинків по 2 секції кожен, в яких розташовано 408 квартир. Візуалізація ж, представлена в ізраїльській версії, кардинально відрізняється від української. Тут секція одна, 26-поверхова. Інакші і плани поверхів, зокрема, за кількістю квартир: в українській їх 15-17 на поверсі, в ізраїльській – не більше 14-ти. Та й загальна кількість квартир не співпадає: у ізраїльській версії комплексу вона на кілька десятків менша, ніж в українській.

Більше того, українським інвесторам пропонуються "рішення від 18 кв. м", для ізраїльських покупців найкомпактніші квартири "підросли" до 39 кв.м.

У чому причина таких розбіжностей – незрозуміло. Однак це тривожний дзвіночок для потенційних інвесторів, адже відвідувачів однієї з версій сайту точно намагаються ввести в оману. І, зважаючи на те, як виглядає нині недобудований комплекс, некоректну інформацію надають саме на українській версії сайту.

Комфорт у промзоні

Забудовник класифікує свій об’єкт як житло комфорт-класу. Але поки що нічого не свідчить про те, що там з’явиться передбачена для будинку такого класу внутрішня інфраструктура. При цьому об’єкт будівництва розташований на території інституту технічної теплофізики НАН України – у промисловій зоні. Відповідно, потенційні мешканці комплексу приречені на проблеми з доступом до вже існуючої інфраструктури: ні навчати дітей, ні отримати медичну допомогу, ні навіть купити продукти поруч не буде де. А до станції метро "Академмістечко" треба пройти близько 1,1 км.

Будівництво без документів

Як свідчать дані з відкритих джерел, перші роботи на земельній ділянці на вул. Академіка Булаховського, 2а розпочалися ще у 2016 році. Наразі достеменно невідомо, що тоді починали будувати. Але за документами об'єкт визначався як експериментальний корпус. Приватних коштів для будівництва на тому етапі не залучали. Принаймні, жодних підтверджень зворотного у відкритому доступі експертам НЕРУХОМІ знайти не вдалося.

Забудовник Simple Investment Ltd на сайті об’єкту зазначив, що роботи на будмайданчику активно ведуться ще з 2019 року. При цьому містобудівні умови та обмеження замовник отримав тільки 18 березня 2020-го. Документ дозволяв проводити "Реконструкцію експериментального корпусу з залізобетонних конструкцій під багатофункціональний комплекс". Згідно цих умов, цільове призначення земельної ділянки – експлуатація та обслуговування будівель і споруд, а функціональне призначення – територія громадських будівель та споруд і частково комунально-складська територія.

Прикметно, що ці містобудівні умови і обмеження – єдиний документ у відповідному розділі на українській версії сайту цього ЖК, який, нагадаємо, там позиціонується як житловий комплекс комфорт-класу. Тобто наміри забудовника не збігаються з намірами, на які отримувалися вихідні дані на проєктування об'єкта.

Згідно чинного українського законодавства, саме з отримання вихідних даних розпочинається робота над проектом, який потім має пройти експертизу. Зважаючи на те, що роботи на будмайданчику вже активно ведуться, такими "дурницями", як розробка і погодження проєкту, забудовник, схоже, не переймався. А думка українських контролюючих органів щодо того, що будується в Україні, ізраїльську компанію, здається, анітрохи не цікавить.

До всього іншого, містобудівні умови вимагають від забудовника погодження проектних рішень з Украерорухом і Державіаслужбою. Жодних підтверджень того, що до цих структур зверталися, нема. А зважаючи на повну невідповідність запланованого комплексу цільовому призначенню земельної ділянки і містобудівним умовам та обмеженнями, зведення на вказаній ділянці житлового комплексу ніхто би не погодив.

Красномовна деталь: у документах зазначена інша адреса – вул. Академіка Булаховського, 2. На сайті та у відділі продажів адреса вказана з літерою “а”. Юридичний колапс цієї букви “а” може спричинити неабиякі наслідки. Варіантів появи такої неточності всього два: або це елементарна неуважність, або додатковий сигнал для потенційних інвесторів, що скориставшись цією неточністю, учасники будівництва згодом зможуть уникнути відповідальності за невиконані зобов’язання.

Ще одна потенційна перешкода для завершення будівництва полягає в тому, що згідно детального плану території району, земельна ділянка належить до санітарно-захисної зони від промислових та комунально-складських об’єктів. Тобто будівництво житлових багатоквартирних будинків на ній не передбачено.

Не отримував забудовник і дозвільних документів на будівництво у Державній архітектурно-будівельній інспекції. Станом на 25 травня 2020 року жодних згадок про цей об’єкт у реєстрі ДАБІ не було.

При цьому, попри те, що окрім МУ0 №318 жодного дозвільного документа на сайті ЖК 4U нема – будівництво вже ведеться. З його перебігом можна ознайомитися у розділі "хід будівництва" на сайті комплексу. Забудовник планує здати об’єкт в експлуатацію десь за рік, у 2 кварталі 2021-го. Складно зрозуміти підстави для такого оптимізму, зважаючи на допущені забудовником кричущі порушення, які ставлять під загрозу продовження робіт. Схоже, на вул. Академіка Булаховського, 2а зводиться класичний об’єкт самочинного будівництва, який, вірогідно, ізраїльський забудовник планує "узаконити" постфактум. Бо, можливо, вважає, що на відміну від Ізраїлю, в Україні будь-який закон легко можна обійти – питання лише у вартості.

На цьому фоні особливо цинічно виглядають слова генерального директора компанії Simple Investment Ltd, сказані ним на презентації ЖК 4U для ізраїльських інвесторів, яка проходила торік у Тель-Авіві. “Співпраця з Україною на даний момент складає позитивне враження. Наше спільне завдання – розвіяти стереотип, що склався, і довести, що Україна без сумніву має інвестиційний потенціал”. Шкода, що доводити це ізраїльська компанія вирішила з кричущим нехтуванням законами нашої країни.

А представник компанії-генпідрядника Really Building заявив, що інвестування в українське будівництво співпадає з курсом із залучення іноземних інвестицій, заявленим президентом України Володимиром Зеленським.

Штрафи – на плечі українських платників податків

Допускаючи численні порушення українського законодавства, ізраїльська компанія взагалі нічим не ризикує. Юридично відповідальність за порушення ляже на плечі власника ділянки – бюджетного інституту. Мільйонні штрафи за порушення також заплатить ця наукова установа – з бюджетних коштів. Якщо, звичайно, уникнути цього їй не допоможе літера “а”. Іншими словами, ізраїльська компанія зароблятиме в Україні гроші, порушуючи законодавство, а за ці порушення платитимуть українські платники податків.

Перерахованих порушень більш ніж достатньо не тільки для заборони введення будинку в експлуатацію та неотримання інвесторами майнових прав, а й для визнання об’єкту незаконним і повної зупинки будівництва. І тільки кожен інвестор особисто має для себе вирішити, чи готовий він до таких ризиків. Для тих же, хто досі вагається, експерти НЕРУХОМІ підготували перелік рекомендацій, які допоможуть підтвердити ризики або мінімізувати їх. Ознайомитися з ними можна на сторінці комплексу на ресурсі НЕРУХОМІ – у розділі Документи.