ЖК SEA VIEW: будинок біля моря чи інвестиція з ризиком?
Морська панорама, що відкривається з вікон більшості квартир, судячи з усього, є головним "козирем" маркетологів нового ЖК SEA VIEW, що будується у Приморському районі Одеси. Це знайшло відображення навіть у назві комплексу. Однак чи у повній відповідності до закону ведеться це будівництво? Чому забудовник взявся будувати об’єкт, не навівши лад у документації? Чи не виллються існуючі порушення у перетворення будинка мрії у черговий недобуд?
Відповіді на ці питання шукали експерти НЕРУХОМІ.
Будинок мрії
Пропозиція придбати квартиру у ще не добудованому об’єкті виглядає дійсно дуже привабливою. Він будується у Одесі на Гагаринському плато, 4, у престижному Приморському районі, практично впритул до курортної Аркадії. Забудовник обіцяє: власники квартир комплексу зможуть насолоджуватись видом на море і берегову лінію.
Майбутній ЖК за задумом проектувальників налічує 4 секції по 25 поверхів кожна. З точки зору архітектурного виконання, згідно твердження на сайті об’єкта, комплекс вирізняють "сучасні мінімалістичні фасади, що цитують діловий стиль західних столиць".
Інвесторам пропонуються 1, 2, 3-кімнатні квартири площею від 36 до 107 м² та вартістю від 900 тисяч гривень. Як вже згадувалося, виплачувати вартість квартири можна до 5 років – за вигідними, як обіцяє забудовник, умовами.
Частина приміщень позиціонуються як комерційні.
Що стосується інфраструктури, то сайт об’єкта обіцяє багаторівневий паркінг, дитячі та спортивні майданчики. Супермаркети, кафе/ресторани, магазини і головна "родзинка" – море, що у 5-10 хвилинах пішої ходи. Ця відстань, запевняють маркетологи "БУДОВИ", ідеальна, аби все потрібне було під рукою і, водночас, аби шум та динаміка життя у курортному місті не заважали відпочинку мешканців комплексу.
Неідеальні "залаштунки" ідеального будинку
Вже традиційно за гарною маркетинговою картинкою та яскравою рекламою ЖК приховується далеко не така гарна ситуація із законністю будівництва. Так, найперше порушення, на яке наштовхнулися експерти НЕРУХОМІ - цільове призначення та вид використання земельної ділянки не відповідає намірам забудови і порушує умови її надання у користування.
Цільове призначення ділянки на Гагаринському плато, 4 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови. Вона надана в оренду замовникові будівництва ПП "ДОФІН" для експлуатації та обслуговування адміністративної будівлі, господарських споруд і благоустрою території. І те, що замовник раптом вирішив будувати там, що йому заманеться, за законом є підставою для розірвання договору оренди.
Питання у експертів НЕРУХОМІ викликали і отримані 7 листопада 2017 року ПП "ДОФІН" містобудівні умови та обмеження – на нове будівництво жилих будинків із вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом. Хоча земельна ділянка за цільовим призначенням не передбачає будівництво житлового комплексу. Уже цього більш ніж достатньо, аби на законних підставах вихідні дані були скасовані, а дозвіл на виконання будівельних робіт – анульований.
На додачу до всього, в результаті перевірки, у лютому 2019 року Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради внесло зміни у вихідні дані на цей житловий комплекс. І, як наслідок, з містобудівних умов та обмежень з невідомих причин та з ознаками протиправності було виключено деякі пункти. Зокрема, "зникли" техніко-економічні показники об’єкта, вимога щодо необхідності проведення інженерних вишукувань задля збереження несучих конструкцій будівель, що розташовані на суміжній ділянці. Не прописувалися також вимоги щодо забезпечення об’єкта необхідною кількістю паркомісць та низка інших вимог, виконання яких суттєво ускладнювало та здорожувало замовнику реалізацію проєкту.
"Родзинкою" у цьому переліку порушень є ненавмисна чи свідома розбіжність у назві об’єкта будівництва у дозволі на проведення будівельних робіт і у містобудівних умовах та обмеженнях. Адже законом передбачено обов'язкову повну відповідність назви у всіх документах на будівництво. Зокрема, це потрібно для того, аби можна було переконатися, що всі документи видані на єдиний проєкт об'єкта. Однак, враховуючи виявлені порушення, перераховані вище, ця розбіжність вже відіграє незначну роль: і без неї це будівництво у правовій державі ніколи не було б розпочато і завершено, а об'єкт не прийняли б в експлуатацію.
А як щодо безпеки?
НЕРУХОМІ застерігають: потенційним інвесторам ЖК SEA VIEW варто морально готуватися не тільки до ризиків неотримання прав на квартири, а й до цілком собі осяжних загроз для фізичного існування будинку.
Перш за все, через коригування проєктної документації, внесення змін у виданий дозвіл і відсутність інформації щодо цього у відкритих джерелах у відповідності до законодавства ставлять завершення будівництва під питання. Адже розбіжності у техніко-економічних показниках між проєктом, на який отримано дозвіл, та відкоригованим проєктом без офіційної реєстрації цих змін є грубим порушенням передбаченого законом порядку. І вже тільки цього цілком достатньо, аби ЖК так і не був введений в експлуатацію.
Ускладнюється ситуація ще й тим, що Одещина належить до регіонів із підвищеною сейсмічною активністю – до 7 балів за шкалою Ріхтера. Як стверджують спеціалісти, землетруси на 6-7 балів відбуваються в Одесі щонайменше раз на кожні 30 років. Востаннє 6-бальний землетрус фіксувався тут у 1986 році. Науковці Одеського національного морського університету зазначають, що останнім часом землетруси почастішали. Тож розрахункова вірогідність дає невтішні прогнози.
Зважаючи на сейсмологічну активність, що фіксується у регіоні, у цій зоні дозволено будувати будівлі не більше 24 поверхів заввишки. ЖК SEA VIEW це обмеження з висотності порушує. Замість розміщення на 25 поверсі, згідно з проєктом, вільних від обладнання технічних приміщень, на вебсторінці ЖК інвесторам пропонують квартири.
Тож це є не просто порушенням, яке може призвести до унеможливлення введення ЖК в експлуатацію, а й фактором небезпеки, через який при землетрусі силою у 6-7 балів конструкція будинку може зазнати суттєвих деформацій.
Судові справи
Нездоланною перешкодою на шляху інвесторів ЖК SEA VIEW до власного "гніздечка" з морськими краєвидами з вікон можуть стати судові процеси, у яких фігурує замовник будівництва.
Так, у Одеському окружному адміністративному суді розглядається позов фізичної особи до Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради. Ініціатор позову вимагає визнати протиправними та скасувати надані замовнику будівництва ЖК SEA VIEW містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки від 07.11.2017 за №01-06/189. Замовник будівництва, приватне підприємство "ДОФІН", виступає у процесі у якості третьої особи на стороні відповідача. Ще однією третьою особою, тільки вже на стороні позивача, стала ГО "Жителі Гагарінського плато".
Як повідомляють місцеві одеські ЗМІ, люди, що живуть поблизу будівництва, впродовж тривалого часу протестують проти нього, вимагають у влади втрутитися і замість "несанкціонованого будівництва висоток" забезпечити зведення у мікрорайоні шкіл та дитсадків, яких тут катастрофічно не вистачає навіть для задоволення потреб уже існуючого населення.
Наразі розгляд позову через карантин поставлений на паузу і буде відновлений після завершення протиепідемічних заходів. І якщо суд стане на бік позивача та скасує містобудівні умови та обмеження – це потягне за собою анулювання дозволу на виконання будівельних робіт, а отже, призведе до зупинки будівництва.
Ще одним неприємним сюрпризом для інвесторів ЖК SEA VIEW може стати досудове розслідування у кримінальному провадженні № 42017000000001097 від 10.04.2017 за ознаками злочину, передбаченого ч.2 ст.364 КК України (зловживання службовим становищем). У рамках провадження правоохоронні органи шукають відповідь на запитання щодо причин передачі у власність об’єкту нерухомого майна – колишньої офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради, яка перебувала у комунальній власності громади Одеси. А аукціонні процедури для такої передачі не проводилися. В результаті чого постраждали інтереси громади міста.
Більше того, свого часу прокуратура Одеської області намагалася оскаржити придбання ПП "ДОФІН" колишньої офіційної резиденції виконавчого комітету Одеської міської ради. Прокурор вимагав скасувати рішення про приватизацію майна, яке стало підставою для отримання земельної ділянки у користування. Тоді, наприкінці 2016 року, Господарський суд Одеської області відмовив прокуратурі у задоволенні позовних вимог. З невідомих причин це рішення прокуратура не оскаржувала. Однак залишається ймовірність, що після виявлення якихось нових обставин до розгляду цього питання у суді компетентні органи таки повернуться.
До речі, одним із аргументів прокуратури тоді було те, що на момент приватизації засновником компанії "ДОФІН" була офшорна компанія "ГІЛМОР ШИПІНГ ЛІМІТЕД", зареєстрована у Белізі. А законом заборонено придбання об’єктів приватизації компаніями, що контролюються з офшорів. Тож до обставин і законності приватизації об’єкта комунальної власності, а відповідно, і до законності отримання земельної ділянки у користування – великі питання.
Попри всю зовнішню привабливість ЖК SEA VIEW і спокусливість пропозиції жити у будинку біля моря, експерти НЕРУХОМІ звертають увагу потенційних інвесторів на значні порушення законодавства України , повязані з його будівництвом та на те, що інвестиції у такий обєкт можуть бути ризикованими.
Для тих же, хто, попри перестороги, вирішить ризикнути – експерти підготували низку рекомендацій, які допоможуть бодай частково мінімізувати можливі втрати. Ознайомитися з ними можна на сайті НЕРУХОМІ, на сторінці об’єкта у вкладці Документи.